Locação por temporada, condomínio pode proibir?

Luiz Carlos de Freitas Pulino Junior *

Um assunto que ultimamente tem causado enorme debate entre síndicos, administradoras e condôminos é a possibilidade de se realizar locações temporárias das unidades autônomas dos condomínios, por intermédio de sites ou aplicativos, como o airbnb. A maior dúvida, motivo de inúmeros processos judiciais, é se o condomínio pode ou não proibir tal atividade. Entendemos que os condomínios não podem fazer essa proibição.

Inicialmente, é preciso entender a diferença entre a “locação por temporada” e a “prestação de serviços de hospedagem”, já que a principal alegação dos condomínios é o desvio de finalidade residencial para comercial, confundindo equivocadamente os dois conceitos.

Ocorre que, conforme o artigo 23 da Lei 11.771/2008 (Lei do Turismo), consideram-se meios de hospedagem os estabelecimentos destinados a prestar serviços de alojamento em conjunto com outros serviços necessários à hospedagem, como cozinha, lavanderia, mensageiros, entre outros, ao passo que, nos termos do artigo 48 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias, e sem a prestação de qualquer serviço ao locatário.

Portanto, a locação por temporada não se confunde com prestação de serviços de hospedagem. Isso é reforçado na obra de Sylvio Capanema de Souza, A Lei do Inquilinato Comentada: “a locação por temporada não se confunde com aquelas celebradas em apart-hotéis, hotéis-residência ou assemelhados (…) A diferença é que nas locações de imóveis por temporada, ainda que mobiliados, o locador não fornece serviços regulares ao locatário, tal como se exige nos apart-hotéis”.

Esclarecido o conceito de “locação por temporada” como uma atividade que não altera o caráter residencial do condomínio, passamos a demonstrar a legalidade da atividade e as razões pelas quais o condomínio não pode restringir que os condôminos realizem as locações de suas unidades, nos exatos termos da Lei do Inquilinato. Segundo o Mestre e Doutor em Direito Civil, Luiz Antonio Scavone Junior em sua obra Direito Imobiliário – Teoria e Prática, que “gozar ou fruir, por seu turno, é a possibilidade de o proprietário extrair os frutos ou produtos decorrentes da coisa sobre a qual recai o direito de propriedade”, ou seja, dentre os direitos reais de propriedade, está a fruição, que é a possibilidade do proprietário extrair frutos (rendimentos) de sua propriedade, direito que se aplica aos condôminos, conforme previsto expressamente no artigo 1.335 da Lei 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro).

Pois bem, sendo o direito de fruição dos condôminos previsto expressamente em lei, a “locação por temporada” uma atividade que não altera o caráter residencial do condomínio e um meio de se extrair frutos da propriedade, também previsto na legislação brasileira, o condomínio não poderá deliberar sobre a proibição da atividade, pois ainda que aprovada por maioria absoluta se trataria de ato jurídico nulo, por não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, inciso IV, do Código Civil Brasileiro.

É importante destacar que eventual regra criada por condomínio que viole o direito de propriedade e de fruição através da locação, amplamente garantidos por leis federais, estaria violando também uma garantia constitucional, que é o princípio da legalidade descrito no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal, que diz “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.

Por todo o exposto, considerando os dispositivos legais que definem a “locação por temporada” como uma atividade legal e que não altera o caráter residencial dos condomínios, somados ao princípio da legalidade, que procura proteger os cidadãos contra as arbitrariedades do Estado e dos particulares, não há como os condomínios restringirem, ainda que com maioria absoluta, que os indivíduos tenham liberdade para praticar uma atividade permitida por lei.

*Advogado, especializado em Direito Imobiliário