Loteamentos transformam-se em bons negócios

 Kênio de Souza Pereira*

Os compradores que assinaram contratos estimulados pelo pequeno valor inicial das prestações mensais dos lotes ou das unidades vendidas na planta estão se surpreendendo com as prestações subindo até 23,37% ao ano diante do acúmulo dos juros de 1% ao mês capitalizados com a correção anual de 10,37% do IGP/FGV. Caso o contrato preveja o IGP-M/FGV, que variou 9,27% (ago/19 a jul/20), o aumento da dívida no ano será de 20,89%. Se levarmos em conta a variação de 10,37% nos últimos 12 meses do IGP/FGV, capitalizada com 12,68% de juros previstos no contrato, o saldo sobe 24,36%. Portanto, 12 vezes a taxa Selic que está em 2%, e nove vezes a inflação anual de 2,69% do INPC/IBGE.

Não existe nada que acompanhe a alta do saldo devedor imposto por algumas loteadoras, inclusive em lotes com 150 a 200 m², localizados na região metropolitana e parcelados por até 180 meses.

A aplicação de juros de 1% ao mês sobre a prestação corrigida pelo IGP resulta na taxa de 24%, que após quatro anos dobra o valor da dívida e faz o loteador estipular multa abusiva para lucrar com a rescisão.

Os compradores por não terem assessoria jurídica acabam assinando contratos com cláusulas que ferem o Código de Defesa do Consumidor, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre as incorporações, bem como a Lei nº 6.766/79, que regulamenta o parcelamento do solo urbano.

O comprador ao rescindir o contrato por não suporta os reajustes exagerados das prestações, têm perdido entre R$ 50 a 200 mil ao pagar multa rescisória em torno de 30%, chegando a 40% do valor do lote quando a corretagem é acrescida. Essa penalidade é abusiva, pois a lei estipula que “o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato”.

Entretanto, são vários os loteamentos irregulares e outros que o condomínio de lotes não existe no Registro de Imóveis, podendo aquele que comprou enganado rescindir e exigir a devolução de tudo que pagou corrigido pelo índice contratual, diante da ausência de dados que obrigatoriamente deveriam constar no quadro de resumo, dentre eles: o valor do imóvel, as condições de pagamento com o índice de reajuste; as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; o valor que vencerá após a conclusão das obras; as dimensões e a demarcação do lote que deve ser custeada pelo loteador; a matrícula do Ofício que está registrada; o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 da Lei 6766/79 e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras; o valor referente à corretagem e suas condições de pagamento, além dos dados precisos do beneficiário;  as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; as informações sobre os ônus e se é possível do adquirente exercer o direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC; dentre outros. A lei proíbe a venda de lotes em locais impróprios para construir, onde ocorreu aterro com materiais nocivos, bem como em áreas de preservação.

Cabe ao loteador e ao corretor apresentarem os documentos do loteamento ao interessado na compra e seu advogado para analisarem o contrato antes de pagar o sinal de negócio. A lei garantiu esse direito ao determinar que “o processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca”.

É ilegal o loteador impedir que o comprador do lote o transfira para terceiros, porque a lei estabelece que: “o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse. A cessão independe da anuência do loteador que não pode obrigar que o cedente ou cessionário lhe pague em decorrência dessa transmissão. Portanto, antes de assinar qualquer contrato ou rescisão do negócio cabe ao comprador entender as leis e os cálculos.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal, Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG