Mercado de UTDC está aquecido

As recentes alterações na legislação urbana de Belo Horizonte, Lei 11.181/19 – Plano Diretor, irão resultar, no curto prazo, em grandes mudanças no cenário imobiliário. Os impactos das novas regras do Plano Diretor são estruturantes, passando pela forma de se comprar e vender um terreno. Para se edificar, além da aquisição do terreno será necessário adquirir metros quadrados virtuais para ampliar o potencial construtivo de um empreendimento em uma área com restrição de zoneamento. Essa aquisição de metragem é uma medida de compensação que possibilita a ampliação da construção, garantindo um desenvolvimento urbano planejado.

Essa dinâmica imobiliária, que ocorria de forma tímida no município, foi transformada, agora, em um pré-requisito para quem constrói.  Vale considerar que o setor construção civil está em franca expansão.  Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), a estimativa começou o ano em alta de 2%, foi elevada em abril para 2,5% e agora passou a 3,5%. E a tendência é de que essa expansão venha integrada com os conceitos de sustentabilidade. 

As novas regras na legislação do município entraram parcialmente em vigor, pois estamos em um período chamado de transição, que se encerra em 2023. Mas, de maneira geral, as restrições vão obrigar a ampliação de aquisição de potencial construtivo virtual pelo construtor. E, por outro lado, essas mesmas restrições vão reduzir a capacidade de geração desses títulos que representam essa metragem extra, conforme explicaremos a seguir.

Por isso, as construtoras, agora, correm para conseguir aprovação de projetos, antes das mudanças da regulamentação, e precisam adquirir esses metros quadrados virtuais com urgência.

Os metros quadrados virtuais podem ser obtidos basicamente de duas formas principais, a outorga onerosa (comercializada pela Prefeitura) ou pela unidade transferência do direito de construir (UTDC). Esse último é gerado por imóveis tombados com restrições de modificações na construção, para manutenção do seu valor histórico à cidade.

Enquanto a outorga onerosa é uma fonte de renda para o poder público, a transferência do direito de construir, ou moeda urbana, é uma compensação aos proprietários de imóveis que não podem sofrer alterações, mas possuem características que devem ser mantidas.

Relevância da moeda urbana – Sendo assim, essa moeda urbana é capaz de gerar tanto benefícios ao privado e quanto ao coletivo.  Ao gerar esse benefício os imóveis tombados pelo Patrimônio histórico, geram uma renda aos seus proprietários permitindo a manutenção do imóvel.

Ocorre que o consumo das moedas urbanas está maior do que a capacidade dos imóveis geradores se viabilizarem, e pior, grande parte deles, após o fim da transição legal, não será mais geradora pelas restrições criadas.  O imóvel tombado do conjunto arquitetônico do arquiteto Sylvio de Vasconsellos, por exemplo, localizado no bairro Serra, no atual período de transição pode gerar 1.407 unidades (UTDC), equivalente a aproximadamente 500m.  Após fevereiro de 2023, com a nova regra do plano diretor, não mais será gerador de UTDC.

Há uma corrida contra o tempo, para informar os proprietários de imóveis tombados da possibilidade de gerar essas moedas urbanas. O ideal é fazer a comercialização antes de fevereiro de 2023. Para que isso ocorra é necessária a participação de um grupo especializado e multidisciplinar, que tenha a capacidade de gestão de todas as etapas burocráticas envolvidas neste processo. Segundo dados da Prefeitura de Belo Horizonte, há cerca de 654 imóveis tombados pelo patrimônio histórico, e em processo de tombamento 1.777, e apenas 191 são atualmente geradores de UTDC.

Atualmente, nesse ambiente de baixa oferta, a rentabilidade econômica na comercialização das moedas urbanas está bastante positiva para o proprietário de imóvel tombado.  A comercialização dessa moeda urbana é também bem eficiente para o desenvolvimento urbano, porque garante recursos para a preservação do imóvel.