Plano diretor: como fica a TDC e a outorga onerosa

Branca Macahubas *

Diante das discussões sobre o adiamento da entrada em vigor de algumas regras do novo Plano Diretor de Belo Horizonte (Lei Municipal 11.181/2019), prevista para o próximo dia 5 de fevereiro, tem se intensificado o debate sobre os impactos deste no mercado imobiliário. É preciso refletir sobre como o direito de construir na Capital será afetado e as consequências dessas mudanças nos empreendimentos imobiliários do município.

De um lado, quem defende a entrada em vigor imediata acredita que a nova legislação vai permitir o crescimento urbano equilibrado em todas as regiões da cidade, resguardadas as suas peculiaridades. Do outro, aqueles que propõem alterações no texto apontam que a mudança mais significativa trazida pela nova legislação, que foi a redução do coeficiente de aproveitamento nas áreas centrais, não veio acompanhada de estudo de viabilidade e impacto econômico.

Sem entrar na discussão sobre adiar ou não, o dia 5 de fevereiro está batendo à porta. E afinal, o que muda em relação ao direito de construir? No Plano Diretor ainda em vigor, vários bairros da cidade têm o coeficiente de 2,7 podendo chegar a 5,0 na região central. O plano que passa a vigorar na semana que vem determina o coeficiente de aproveitamento básico de 1,0 para toda a Capital, sem diferença entre as regionais. Os coeficientes de aproveitamento básico e máximo definem o potencial construtivo dos terrenos na cidade.     

Ou seja, atualmente, é possível construir no mínimo 2,7 mil metros quadrados em um terreno de mil metros quadrados. Com a alteração, mil metros quadrados de terreno, vão representar a mesma medida de área construída. Trocando em miúdos: vai ficar mais caro morar em Belo Horizonte e mais cedo ou mais tarde será preciso um debate sobre os impactos na aquisição de imóveis para a população de média e baixa renda na cidade.

Ainda sobre o potencial construtivo, para ampliá-lo há dois instrumentos de política pública urbana disponíveis: a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Transferência do Direito de Construir (TDC).

Por meio da OODC é permitido o direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira para a Prefeitura em função do ônus decorrente da carga adicional na estrutura urbana. Ou seja, a Outorga Onerosa é a permissão via pagamento do direito de construir acima da área básica do terreno.

A TDC possibilita ao proprietário de imóvel considerado como item cultural/histórico transferir o seu direito de construir não utilizado para outro local. Dessa forma, por meio do TDC os proprietários de imóveis tombados são remunerados, e essa remuneração objetiva a manutenção e preservação dos bens. Essa modalidade assegura o respeito à memória da cidade, uma vez que a manutenção de tais imóveis custa caro e por vezes, os proprietários não conseguem fazer.

As UTDCs decorrentes dos imóveis tombados são moedas urbanas que possibilitam ao construtor de novos edifícios extrapolar a área básica dos terrenos e traz benefícios para o público e para o privado. Mas com a aplicação das novas regras, inúmeros imóveis deixarão de ser geradores de UTDC.

Vale destacar que a OODC e a TDC são concorrentes neste mercado de ampliação de potencial construtivo e apesar de terem finalidades distintas, representam parte importante no custo de novos empreendimentos.

Identificar a melhor alternativa passa, necessariamente, pela inclusão do acréscimo de área no cálculo de viabilidade do empreendimento. Em contrapartida, é necessário levar em consideração o custo para a compra do acréscimo do potencial construtivo que irá impactar o valor final dos imóveis a serem comercializados.

As UTDCs, cada vez mais escassas, tendem a se manter em alta, enquanto a outorga onerosa ficará 35% mais cara, a partir do fim da regra transitória e entrada em vigor do Plano Diretor em sua integralidade. 

Por fim, a Outorga Onerosa acaba sendo algo como mais-valia de terra, no sentido de dividir o ônus do adensamento com a população. Já a Transferência do Direito de Construir é uma forma de o proprietário de um imóvel tombado cuidar do seu patrimônio.

*CEO da Valuta e  ex-secretária de habitação do município de Belo Horizonte