Queda dos juros impacta o mercado imobiliário

Tito Fantini*

Primeiramente, há que se considerar o volume de milhões de novos consumidores que hoje passaram a ter perfil para financiamento, o que não ocorria antes, com aquelas taxas estratosféricas. Basta lembrar que não se pode comprometer mais do que 30% da renda familiar com a parcela de amortização da dívida, incluindo aí juros e parte do capital.

É o uso da chamada tabela SAC, que tem as prestações decrescentes e vai mês a mês abatendo parte da dívida. Portanto, se as parcelas agora tendem a ser bem menores, logicamente o comprometimento fica mais ajustado e flexível.

Também muito importante, e expressivo, é a atual situação de nossa taxa Selic, já que é ela que baliza as demais taxas. As aplicações financeiras tradicionais, incluindo aí os Fundos DI, Tesouro Selic, CDIs e Caderneta de Poupança, de agora em diante, sequer irão resguardar o valor nominal de seu dinheiro. Na verdade, de acordo com as previsões, terão rendimento negativo, pois com a Selic em 4,25% (menor valor de sua história) e com inflação prevista de 4,5 (centro da meta) fica fácil antever que não haverá retorno positivo, acentuando a perda de poder de compra da moeda.

As aplicações de risco, como Bolsa de Valores e diversos Fundos disponíveis no mercado, são hoje de alto grau de volatilidade. Basta ver como o coronavírus vem derrubando pregões em todo o mundo. Com o alto grau de globalização do mercado atual, qualquer “espirro” – me perdoe pelo trocadilho – derruba as previsões e o efeito cascata é a desvalorização desses papéis.

Agora, cabe salientar, os imóveis são considerados “Bem de Raiz”. É patrimônio, tangível, incluindo o solo e todas as benfeitorias nele acrescidas, valorizando-se como um todo. Ressalte-se aqui que os investimentos em imóveis proporcionam duas remunerações distintas.

A primeira diz respeito à valorização do bem, naturalmente dependendo do que ocorre em seu entorno. Normalmente, esse processo perdura por 10 a 12 anos de seu lançamento e pode atingir valores altamente consideráveis.

A segunda é a rentabilidade mensal decorrente do aluguel, proporcionando um acréscimo de renda expressivo e seguro. Saliente-se que é o inquilino que responde pelos custos mensais de IPTU e Condomínio da unidade, ficando assim quase como uma renda líquida a somar em seus rendimentos.

Temos agora um mercado de consumidores bem maior que antes, o que se traduz em “maior demanda”. Paralelamente, o mercado de imóveis nunca esteve com os estoques tão baixos, pois os últimos 3 ou 4 anos foram de forte desaceleração do setor, decorrente das gigantescas taxas de desemprego e da maior recessão que o país já atravessou, traduzindo-se assim em “menor oferta”.

Essa equação, por si só, já seria suficiente para provocar altas expressivas no valor dos imóveis. É uma das máximas mais antigas e verdadeiras. É a chamada Lei de Mercado. Entretanto, temos ainda que adicionar aí a falta de atratividade das aplicações financeiras, o que provocará a migração desses recursos para outros mercados, e aí o mercado imobiliário passa a ser a primeira opção (outra vez maior procura), além da entrada em vigor da nova Lei do Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte, de caráter extremamente restritivo, buscando brecar a verticalização da cidade, fazendo com que o Coeficiente de Aproveitamento de novos empreendimentos se situe em apenas 1,0 sobre a área do terreno (novamente menor oferta).

Portanto, caro leitor, se sua demanda for por moradia, é hora de ir ao mercado. Agora, se for por investimento, também é hora de correr. Vamos às compras?

*Gerente de vendas da Anuar Donato