Apesar dos juros, mercado imobiliário aponta oportunidades para investimentos
Há dois anos, o mercado imobiliário bateu recordes de vendas com financiamentos baratos, movidos à Selic de 2%. Agora, mesmo com a inflação e juros altos, o setor acena com uma oportunidade de bons negócios em meio à instabilidade econômica. Como os custos de construção estão crescendo mais do que os preços dos imóveis, pode ser um bom investimento comprar um apartamento novo, que, certamente, terá um preço maior quando for entregue.
Também concorre para isso o novo Plano Diretor de Belo Horizonte, que passa a vigorar a partir de fevereiro e reduzirá o potencial de construção dos terrenos, elevando o custo do metro quadrado e consequentemente o preço dos imóveis construídos. Mas será que os incorporadores conseguirão repassar estes custos aos compradores, em um cenário de juros altos e, consequentemente, financiamentos bem mais caros?
De acordo com o CFO da RKM Engenharia, Rodrigo Junqueira, o mercado imobiliário residencial vem, nos últimos dois anos, registrando valorização acima da média. “Isso ocorre devido às pessoas estarem mais ligadas aos imóveis, passando mais tempo em suas residências, o que gerou uma demanda sustentável e rentável”, sustenta.
Alguns dados embasam a perspectiva do empresário. No mais recente estudo do desempenho do mercado imobiliário de Belo Horizonte e Nova Lima, o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) destacou que, em maio, o Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²) aumentou 1,80%. Uma elevação que acompanhou a variação expressiva do custo com material de construção, que, somente no mês, aumentou 3,99%.
De janeiro a junho, o CUB/m² já acumulou variação de 11,49%, enquanto o custo com material cresceu 11,91% e o custo com a mão de obra 11,17%. Ao mesmo tempo, o preço dos apartamentos aumentou menos do que o custo de construção. Prova disso é que, entre janeiro de 2020 e maio de 2022, o CUB materiais aumentou 73,9%, enquanto o preço médio dos imóveis variou 32,21% no mesmo período.
Com isso, a pressão de custos na construção civil, nos últimos 12 meses, foi desproporcionalmente alta, puxada pelas elevações de preços do aço e do concreto. “No entanto, como cada empreendimento tem fases de lançamento e construção diferentes, esses aumentos de custos ainda não foram repassados na sua totalidade, o que gera ainda uma boa oportunidade para os empreendimentos novos”, aponta Junqueira.
Uso e ocupação do solo
Soma-se a este cenário a fase de transição da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que, a partir de fevereiro de 2023, reduzirá drasticamente o potencial de construção dos terrenos, elevando, assim, o custo do metro quadrado final e consequentemente das unidades. A partir de então, a capital mineira terá um potencial construtivo igual a 1.0, ou seja, de uma vez o tamanho do lote. Quem quiser construir mais terá que pagar uma outorga onerosa, seja financeira ou em serviços.
“Esses fatos indicam que ainda teremos uma valorização imobiliária acima da média e demonstram uma boa oportunidade para aquisição e investimento em imóveis residenciais”, completa o empresário.
A presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Cássia Ximenes, defende que, independentemente da conjuntura econômica, comprar um imóvel sempre é um bom investimento. Para comprovar, diz que o sindicato fez uma comparação entre o CDI, que é um investimento conservador, e os preços dos imóveis. “A longo prazo, o imóvel sempre ganha do CDI”, garante. “É um investimento seguro, com boa rentabilidade, tanto na hora de vender quanto na locação”, acrescenta.
Para a dirigente, é natural que o preço do material de construção puxe o preço do imóvel pronto. O que vai acontecer também, segundo ela, com as novas regras de construção do Plano Diretor. “Fevereiro está logo ali”, alerta. Para quem receia assumir um compromisso destes com a taxa de juros em alta, ela aconselha procurar seu gerente de banco. “Os agentes financeiros estão se adequando para se ajustar à realidade de seus clientes. E sempre existe a possibilidade de fazer a portabilidade do financiamento, procurando melhores condições”, orienta.
Para o economista Paulo Henrique Duarte, da Valor Investimentos, é racional pensar que o imóvel, submetido a um aumento expressivo de custos nos últimos meses, chegue a um preço maior no mercado. Mas, segundo ele, este é um investimento que traz riscos em um cenário hostil, com alta taxa de juros. “Não vai ser tão simples repassar os custos para o preço. Mais de 90% das transações imobiliárias são feitas por financiamento, que está encarecido. Esta taxa de juros deve permanecer até o início do ano que vem, reduzindo o apetite pelos negócios na área”, analisa.
Aplicação em fundo é alternativa
Investir em um fundo imobiliário pode ser uma alternativa no momento. Mas, antes de tudo, deve-se ter em mente que tal investimento é um ativo de renda variável, como as ações, cujo retorno pode variar ao longo do tempo. Mas que tem suas vantagens em comparação à compra de um imóvel, a começar pelo fato de que se o imóvel não está locado, ele traz despesas como IPTU e condomínio.
“O primeiro ponto positivo é a liquidez, pois a qualquer momento você pode vender sua cota no mercado e levantar capital. O segundo é o valor a ser investido, bem menor do que o necessário para comprar um imóvel. Você tem ainda dividendos pagos mensalmente como o aluguel e pode reinvestir os ganhos, acumulando patrimônio com mais facilidade”, aponta o economista Paulo Henrique Duarte, da Valor Investimentos.
Uma característica importante do fundo imobiliário é a diversidade, já que o investimento em imóvel tem muito a ver com localização. “Existem vários mercados imobiliários em Belo Horizonte, o preço não se comporta de maneira uniforme. Algumas regiões podem ser desvalorizadas pelo trânsito, por exemplo”, cita o economista.
Mas tudo tem o outro lado e, no caso do fundo imobiliário, o investidor mais conservador, que não está acostumado com renda variável, pode ficar incomodado. “Como no caso da localização, vários fatores concorrem para precificar um imóvel e isso não é fácil. Mas, no fundo imobiliário, o investimento é precificado a todo momento. O tempo todo, o investidor vai saber quanto estão pagando pelo seu ativo e nem sempre vai ser o que ele espera”, alerta Duarte.
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