Pesquisa aponta preços estáveis em Belo Horizonte

Os preços de compra e venda de imóveis em Belo Horizonte fecharam 2022 em estabilidade, com uma leve queda de 0,3% frente ao ano anterior e um valor médio de R$ 4.815/m². É o que aponta o Relatório de Compra e Venda de Casa Mineira/QuintoAndar, divulgado na sexta-feira (3).

O especialista de dados do QuintoAndar, Pedro Capetti, conta que um dos motivos para essa estabilização observada no mercado imobiliário da Capital Mineira foi o aumento da taxa de juros que resultou em uma desaceleração do setor, o que acabou deixando o custo da transação um pouco mais caro. “Com condições externas mais desafiadoras, ficou mais difícil para o proprietário do imóvel subir o preço da transação”, explica.

Ele ainda lembra que o ano de 2021 foi um dos melhores da história do mercado brasileiro em relação à compra e venda de imóveis, com um movimento impulsionado pelo crédito habitacional barato e pela recuperação econômica no pós-pandemia. Realidade essa que não se repetiu no ano seguinte.

Segundo o levantamento, das sete regiões analisadas em Belo Horizonte, cinco apresentaram uma elevação do preço médio do metro quadrado negociado em comparação com 2021. Dentre elas, o destaque foi a região Leste, onde o preço médio subiu 5,19%, logo em seguida vem a região Norte com alta de 4,12% em 2022. Por outro lado, as regiões Oeste (-4,09%) e Noroeste (-4,7%) foram as únicas a fecharem o ano com uma redução no preço médio.

Outra região que também registrou alta frente a 2021 foi a região Centro-Sul (2,67%). Essa área é conhecida por concentrar os bairros com os imóveis mais caros da cidade. Só no ano passado, o preço médio do metro quadrado praticado nesta região da Capital foi de R$ 6.354; ou seja, um apartamento de 75 metros quadrados localizado nesta área custou, em média, R$ 476 mil em 2022.

“Apesar de expectativas pessimistas no início do ano, o resultado agregado foi de estabilidade tanto de vendas como de valores. Em certas regiões, houve alta nos preços. O crescimento econômico no pós-pandemia e a forte recuperação do mercado de trabalho impulsionaram o mercado imobiliário ao longo do ano, a despeito da alta taxa de juros”, destaca Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.

Descontos

A pesquisa revelou ainda que o desconto médio das transações realizadas no período foi de 4,3% com relação ao ano anterior, uma variação negativa de 0,1 ponto percentual. Isso demonstra que os proprietários de imóveis concederam o mesmo nível de desconto nas transações que em 2021.

Esse relatório também apresentou o ranking com os dez bairros de Belo Horizonte mais procurados no site da Casa Mineira por QuintoAndar em 2022. O bairro Havaí foi o mais procurado para quem quer comprar um imóvel no município. Ele foi seguido pelos bairros Buritis, Santo Antônio, Carlos Prates, Centro, Prado, Sion, Jardim América, Sagrada Família e Castelo.

Tendência para 2023

Capetti explica que ainda é muito difícil apontar uma clara tendência para este ano, já que existem sinais favoráveis, como o fim do ciclo de juros, e desfavoráveis para o mercado imobiliário, como é o caso da manutenção da taxa de juros alta que mantém o crédito habitacional mais caro. “O que observamos hoje é que a desaceleração da inflação vai permitir que o Banco Central comece a reduzir os juros ainda neste ano, o que pode favorecer o setor em algum momento do ano”, relata.

O especialista de dados do QuintoAndar também destaca o papel do programa Minha Casa, Minha Vida, que está retornando em 2023, como uma importante fonte de demanda para o setor imobiliário, e o fato do preço dos insumos da construção civil estar diminuindo, o que representa um alívio para o setor.

Porém ele alerta para a possibilidade de os próximos dois anos serem os mais desafiadores para o mercado, com as condições de financiamento para compra de imóveis se tornando menos atrativas do que já foram em um passado recente. Mesmo assim, ele acredita que o setor imobiliário é bastante resiliente e deve continuar apresentando bons resultados.

Na visão de Capetti o aumento no preço dos aluguéis pode servir como indicador de um maior apetite por este tipo de moradia, o que por sua vez, incentiva o setor imobiliário a concentrar seus esforços na busca por novas soluções. “A construção de imóveis inteiramente voltados para o aluguel, por exemplo, é comum em países como nos EUA, mas relativamente incomum no mercado brasileiro”, declara.

Novo Plano Diretor

O novo Plano Diretor de Belo Horizonte, que já está em vigor desde o início de fevereiro, já está causando preocupações para o mercado imobiliário da capital mineira. A expectativa do setor é de que essa nova legislação possa causar um encarecimento dos imóveis no município.

Com ela, o aproveitamento construtivo dos lotes passou a ser o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) próprio do zoneamento. Isso significa que se o terreno possui mil metros quadrados ele só poderá utilizar esta metragem para construção.

Já a antiga legislação permitia a construção de um empreendimento de até 2.700 m², em um terreno de mil metros quadrados localizado na região Centro-Sul de Belo Horizonte, por exemplo. Isso porque o coeficiente de aproveitamento era de 2,7 vezes o tamanho do lote.