Precificação errada de imóvel pode custar caro; entenda

A precificação do imóvel, seja para aluguel ou para venda, é um dos maiores desafios para os proprietários. Cerca de 37% dos imóveis para locação e 54% dos imóveis para venda são publicados acima do preço. No fim, porém, somente dois em cada dez imóveis destinados ao aluguel e menos de três, em cada dez imóveis à venda, têm contratos fechados com o valor cobrado inicialmente. Os dados são de um estudo feito pelo Grupo QuintoAndar, que apontou que o preço inadequado acaba impactando todo o processo, seja ele de aluguel ou na venda do imóvel.

Para o especialista em dados do Grupo QuintoAndar, Pedro Capetti, quando nos deparamos com a venda de qualquer ativo, temos uma dificuldade imensa de definir o preço. “Com o mercado imobiliário não é diferente, e essa dificuldade é ainda maior do que a precificação dos ativos, uma vez que é um bem de valor agregado muito maior. E isso pode estar atrelado à vários sentimentos do ponto de vista pessoal que acabam impactando na hora de precificar o imóvel”, explicou

Os dados mostram ainda que imóveis para aluguel com o preço inicial acima da referência têm descontos cinco vezes maiores do que os que começam e são negociados dentro do intervalo recomendado no momento da publicação. “Isso porque o número de visualizações do anúncio e o de visitas agendadas caem ao longo do tempo, o que leva às alterações de preço ficarem mais constantes para buscar o ajuste mais próximo ao valor correto”, explicou.

Para Capetti, a precificação do imóvel, seja para aluguel ou seja para venda, é um dos maiores desafios para os proprietários, pois, fazer pesquisas na região e consultar diversas fontes é um processo trabalhoso que costuma levar muito tempo e, mesmo assim, não garante um preço assertivo, salientou. “Ainda temos o fator de barganha, como sempre acontece, com imóveis chegando na plataforma com preços mais altos para esperar o momento da barganha, o que é natural”, disse.

No mercado de compra e venda, muito dificilmente o preço que está sendo pedido é o preço que vai fechar negócio, pontuou ele. “Sempre há uma margem de negociação, até por se tratar de bens com valor mais alto. Às vezes acontece também de a pessoa não ter pressa em vender o imóvel, então, isso faz com que ela peça um valor mais alto e espere por uma oferta considerada aceitável”, afirmou.

Em geral, já no caso do aluguel, o comportamento mais observado é mesmo o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem ao final da negociação. “Porém, em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que, com o imóvel por mais tempo vazio, acumula custos de IPTU e condomínio. Porém, por outro lado, as pessoas não têm muito tempo para arriscar, pois com o imóvel vazio, quanto mais tempo levar para alugar, mais riscos de arcar com esses custos que acabam impactando no orçamento”, afirmou.

O mercado de aluguel é bastante dinâmico, muito mais que o de compra e venda, e ainda assim acaba impactando na hora de precificar. “No caso do aluguel, ter o preço adequado leva menos tempo para corrigir o preço errado do que na compra e venda, pois o tempo de ação dos compradores/locatários é diferente. No aluguel, tem o padrão de mercado, então, se o locatário errar na precificação do imóvel, na próxima ele vai acertar, uma vez que a maioria dos aluguéis conta com contrato de 30 meses”, ponderou.

Já no caso de adquirir um imóvel, demanda mais tempo. “Você não visita hoje e define no dia seguinte a compra, ainda se estiver com o dinheiro disponível, pois vai pensar bem antes de tomar qualquer atitude. Vai avaliar, observar as perspectivas e até uma possível valorização do imóvel. É uma equação de difícil solução. Se o proprietário coloca um valor muito alto, tem todo o impacto na cadeia de compra e venda que pode acabar prejudicando a melhor negociação do seu ativo”, finalizou o especialista.