Demanda por áreas para instalação de empresas é alta no Sul de Minas

Com uma posição estratégica privilegiada, o Sul de Minas se destaca pela alta demanda por terrenos para construção de condomínios logísticos, centros de distribuição e plantas industriais. A proximidade com grandes mercados consumidores do Brasil, em especial, o estado de São Paulo, é um dos motivos para a atração de investimentos. 

A região é composta por 155 municípios e é a segunda mais populosa de Minas Gerais, com 2,8 milhões de habitantes (13%). O Produto Interno Bruto (PIB) do Sul de Minas corresponde a 12% do total do Estado. Sua riqueza é predominante no setor de serviços (71%), seguida pela indústria (21%) e agropecuária (8%). Os dados são de um estudo realizado em 2018, pela Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de Minas Gerais (Fecomércio MG). 

Formada em Gestão de Negócios Imobiliários pela Fundação Dom Cabral (FDC), Luciana Paiva revela que a procura por terrenos no Sul de Minas é intensa. Segundo ela, não só fatores como infraestrutura, isenções fiscais e posição geográfica atraem as empresas para a região, mas também os indicadores sociais.

“A região é reconhecida pela qualidade de vida, menores índices de pobreza extrema e violência urbana, custos de vida relativamente mais baixos e praticamente inexistência de congestionamentos”, afirmou.

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Conforme Luciana Paiva, a cidade de Extrema se destaca pela atração de investimentos nos últimos anos. No entanto, o município “já encontra problemas de saturação devido à sua população pequena, escassez de áreas para expansão e explosão do custo de habitação”. Esses fatores favorecem cidades como Pouso Alegre, Varginha, Camanducaia, Cambuí, Itapeva, entre outras, que se tornam novos polos de atração de empresas.

A gestora de negócios imobiliários afirma que a oferta de terrenos no Sul de Minas é muito grande e apresenta melhoras significativas na qualidade. Segundo ela, a região apresenta além de bons terrenos e boa infraestrutura, uma cadeia completa de serviços que facilitam a instalação de empreendimentos e um rol de outras empresas complementares que formam um encadeamento produtivo. 

“Em algumas situações (modelo built to suit) as empresas apenas sinalizam suas demandas e recebem a estrutura pronta, até com pessoal já contratado para a operação. Brincamos que o investidor só precisa vir no dia cortar a fita de inauguração, pois já está tudo pronto antes da sua chegada”, disse.

Em relação aos preços dos terrenos, Luciana Paiva diz ter a impressão de que não houve uma explosão inflacionária. Entretanto, ressalta, “houve, acompanhando a média nacional, inflação sobretudo nos produtos e nos serviços ligados à construção civil”.

Segundo ela, “não há indícios de uma sobrevalorização forçada, uma vez que a demanda crescente é acompanhada pela oferta também crescente de novos terrenos disponibilizados pelas prefeituras, loteamentos privados, condomínios logísticos, etc., principalmente no caso de Varginha”.

Varginha

O município de Varginha adota uma política desenvolvimentista para atrair empresas, de acordo com o secretário de Desenvolvimento Econômico da cidade, Juliano Cornélio. Ele afirma que o poder público disponibiliza, por exemplo, áreas para que elas possam se instalar na região. Conforme Cornélio, essas áreas passam por incentivos fiscais como a isenção do IPTU e até mesmo a doação do terreno, a depender dos valores de investimentos, faturamento e geração de empregos. 

O secretário diz que o município, devido a grande procura, dispõe de uma área limitada para a oferta de atração de investimentos e que, consequentemente, daqui um tempo, haverá uma escassez de terrenos. No entanto, ele ressalta que o município se tornou “a bola da vez” no Sul de Minas, visto que ainda possui “infraestrutura de qualidade para recebimento dessas empresas”.

Cornélio também destaca que a cidade possui o condomínio industrial e logístico Citlog “que hoje representa um grande vetor de movimento e já atraiu diversas empresas”. Ele relembra que neste ano, o condomínio recebeu a Magneti Marelli, que já está em obras para ocupar 25% do galpão de 83 mil m². 

“Se a gente pegar o condomínio industrial tecnológico tem uma possibilidade de crescimento ainda enorme. Nós estamos falando de aproximadamente 1,5 milhão de metros quadrados para obras. Temos uma área no entorno de 500 mil metros quadrados por parte do poder público que estão sendo ofertadas para novas empresas que queiram investir no município”, salientou.

Segundo o secretário municipal, em função da demanda, há uma valorização significativa dos terrenos, não só para fins empresariais, como também residenciais. Ainda de acordo com ele, “para se ter uma ideia, os loteamentos que aqui são lançados estão sendo vendidos em pouco tempo. Tivemos áreas que foram vendidas em apenas um dia”. 

Proximidade com a BR-381 é um atrativo

Pouso Alegre possui uma topografia favorável à instalação de empresas, o que reduz os custos com movimentação de terras e fundação das estruturas. Essa é a avaliação do secretário de Gestão Estratégica e Desenvolvimento Econômico do município, José Carlos Costa. Segundo ele, “as áreas mais favoráveis a esses empreendimentos estão localizadas ao longo da BR-381”.

O secretário municipal afirma que com o aumento do interesse em se instalar na cidade, observa-se um crescimento de demanda por imóveis destinados à construção de galpões logísticos.  

“Os condomínios logísticos têm o objetivo de fornecer a armazenagem e operação logística personalizada às empresas, para o locatário se torna muito mais vantajoso optar pela locação, que pensar em construir um galpão próprio. Por este motivo, é cada vez maior a procura por espaços sob medida para o armazenamento de produtos, garantindo assim maiores possibilidades de fechar contratos de locação”, ressaltou.

Em relação ao preço de terrenos em Pouso Alegre, Costa diz que é determinado pelo mercado. “Dependendo do local, da facilidade de acesso às rodovias federais o preço varia. Pode haver alguma especulação em determinados imóveis, mas os proprietários que de fato desejam comercializar sua área e aproveitar o momento favorável de atração de novas empresas, procura ajustar sua expectativa ao que o mercado está disposto a pagar”. 

Ele afirma que ainda há “muitas potenciais áreas para implantação de empreendimentos industriais e comerciais, de modo que não há que se falar em valorização acima do mercado”. 

Itapeva

A cidade de Itapeva vem recebendo uma alta procura por terrenos tanto nas áreas industriais quanto de galpões logísticos e residenciais. É o que afirma o agente de Desenvolvimento Econômico do município Tiago Pareto. Segundo ele, “a cidade se torna estratégica em termos de recepção do transbordo de investimentos realizados em Extrema”, o que gera “um aumento significativo nas procuras imobiliárias”. 

Quanto à oferta de terrenos, Pareto ressalta que “existe uma gama de ofertas as quais variam de tamanho, preço e disponibilidade imediata”. Ainda conforme ele, “a disponibilização é derivada deste forte movimento de empresas se instalando e de proprietários dos terrenos aproveitando a oportunidade para fazer bons negócios”.

O agente também afirma que os preços dos terrenos aumentaram e que “hoje é possível encontrar terrenos que vão variar de R$ 50 a R$ 150 o metro quadrado”. Ele ressalta que os valores seguem o direcionamento do mercado, o que “é um movimento natural levando em consideração a lei da oferta e demanda”. 

Ainda segundo Pareto, “existe uma tendência àestagnação de preços neste momento, levando em consideração uma série de fatores como eleições, Copa do Mundo, guerra internacional e, claramente, uma estabilização natural dos preços dentro da viabilidade econômica dos empreendimentos”.