Metade dos imóveis em Minas Gerais possui alguma irregularidade

Falta de documentação e construções fora dos padrões fazem com que 50% dos imóveis em Minas Gerais tenham alguma irregularidade. O índice, que faz parte do levantamento realizado pelo Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (Cori-MG), abrange imóveis residenciais e propriedades rurais.

A presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Eliza Novaes, alerta que, para o imóvel ser regular, ele precisa estar devidamente registrado no nome do proprietário, junto ao cartório competente, que é o cartório de registro de imóveis.

“Temos também outras documentações necessárias, como a matrícula imobiliária. Então, uma vez que uma pessoa que detém um imóvel, que tem a posse do imóvel, mas não tem o respectivo título, aquela matrícula, o registro imobiliário em nome dela, o imóvel é considerado irregular”, explica.

Veja quais situações levam à falta de documentação dos imóveis

• O imóvel nunca teve documentação,
• o dono que nunca teve o documento de propriedade, ou ele está em nome de outra pessoa, que por algum motivo não conseguiu fazer a transferência.
• construções irregulares, apesar da pessoa ter o documento de propriedade registrado.

A advogada esclarece ainda que a regularização pode depender apenas de alguma aprovação na prefeitura. “Teríamos que, primeiro, identificar quais são os tipos de irregularidades naquela edificação caracterizando-a como irregular para que seja apontado melhor caminho para ser regularizado. Às vezes falta uma aprovação na prefeitura, uma obtenção de licença municipal ou um documento que faltou averbar no cartório. Tudo vai depender muito, pois o processo da regularização vai de caso a caso”, avalia.

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Segundo Eliza Novaes, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG vem fazendo o alerta sobre as irregularidades nos imóveis em Minas Gerais. “Nesse momento voltado para regularização, buscar uma assessoria, ter um profissional competente, um especialista ou um profissional que entenda bem sobre a questão da regularização dos imóveis é importante e faz a diferença na hora de resolver as pendências”, considera.

O primeiro ponto para evitar as irregularidades é se certificar de que, ao adquirir o imóvel, houve a lavratura da escritura pública de compra e venda e, posteriormente, o seu competente registro no cartório de registro de imóveis, onde efetivamente se faz a transmissão da propriedade.

“Um caso também que gera muita irregularidade são imóveis que foram transmitidos por meio de sucessão. O pai e a mãe tinham o imóvel e essas pessoas faleceram. Os filhos herdam, porém nunca fizeram inventário. Existem casos em várias gerações que o imóvel foi se perdendo por não ter sido transmitindo para os herdeiros”, aponta a advogada.

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A presidente da Comissão da OAB-MG alerta também que não basta um contrato particular de compra e venda para ter segurança sobre o imóvel. “É preciso efetivamente que essa operação seja registrada por uma escritura pública de compra e venda. Depois, que essa escritura seja efetivamente registrada no cartório de registro de imóveis. E a mesma coisa a questão do inventário”, destaca.

Como saber se o imóvel está regular, do ponto de vista documental

• Possuir a matrícula do imóvel.
• Nessa matrícula, o documento de propriedade consta o seu nome?
• Conhecer o histórico do imóvel.
• Saber se em algum momento foi feito algum acréscimo de área.
• Conferir se a área que consta na sua matrícula, no seu registro de propriedade, ou mesmo do seu IPTU são iguais.

Aquele comprador que não leva efetivamente o imóvel a registro, pode até ter a posse do imóvel contestada. “O imóvel que não tem a matrícula efetivamente registrada em nome do comprador, a posse daquele imóvel pode ser questionada a qualquer momento. Então, se na matrícula consta um antigo proprietário, existe a possibilidade de requerimento de posse, dependendo do caso. Ficando, assim, suscetível a ter uma contestação de posse”, alerta.

Além disso, o dono que não tem o documento de propriedade do imóvel pode ter uma desvalorização de 30% a 40% sobre o preço de mercado do bem. “No momento de adquirir um imóvel, se ele não está 100% regular, se tem alguma pendência de regularização, o valor comercial do imóvel sofre uma significativa redução. É muito mais difícil vender um imóvel irregular, até porque você não consegue obter financiamento sobre ele, pois um dos requisitos para obter o financiamento é ‘dar’ aquele imóvel em garantia. Para fazer isso a pessoa que consta como proprietária do imóvel tem que assinar”, enumera a Eliza Novaes.

Outro ponto de atenção para a presidente é a questão da segurança das edificações. “Esta é uma situação muito delicada e que temos observado com muito cuidado. Existem imóveis que estão efetivamente em área de risco, em área vulnerável, e essas pessoas precisam buscar orientação junto ao poder público, até mesmo para resguardar a sua própria segurança e a de todos os ocupantes do imóvel”, destacou.

As irregularidades mais comuns na construção em Minas Gerais são:

• Acréscimo de área no imóvel,
• falta de licença ambiental.