Mitos e verdades sobre a reforma tributária e a locação de imóveis

Nesta primeira etapa da reforma tributária, muitas dúvidas ainda pairam sobre o contribuinte brasileiro. Algumas delas dizem respeito à locação de imóveis. Afinal de contas, é obrigatória ou não a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) pelos proprietários?

Mestre em direito tributário pela PUC/SP e conselheiro da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), o advogado Eduardo Natal explica que a exigência se restringe aos locadores enquadrados como contribuintes no novo modelo. “Devem emitir a NFS-e os locadores pessoa jurídica e as pessoas físicas que possuam mais de três imóveis locados e aufiram valor total de aluguéis superior a R$ 240 mil por ano. Fora dessas hipóteses, não há exigência de emissão de documento fiscal”, aponta.

A seguir, o especialista aponta outros mitos e verdades sobre a locação de imóveis e a nova tributação.

Mitos x fatos sobre a reforma tributária e a locação de imóveis

Mito: todo locador pessoa física terá que emitir nota fiscal.
Fato: a obrigação vale apenas para locadores enquadrados como contribuintes — pessoa jurídica ou pessoas físicas com mais de três imóveis locados e renda anual superior a R$ 240 mil.

Mito: o locatário terá novas obrigações fiscais.
Fato: o locatário é consumidor final, não emite nota nem recolhe tributos, mas pode exigir o documento fiscal quando o locador for contribuinte.

Mito: a reforma já aumenta o imposto do aluguel.
Fato: 2026 será um ano de testes, sem cobrança de IBS e CBS; nesse período, haverá apenas adaptação operacional.

Mito: a reforma tributária vai aumentar automaticamente o valor dos aluguéis, especialmente na curta temporada.
Fato: não há aumento automático. Eventuais reajustes dependem do enquadramento do locador, do contrato e da dinâmica do mercado.

O que fazer se o imóvel estiver vinculado a uma imobiliária

Nos casos de administração imobiliária, a própria imobiliária poderá emitir o documento fiscal em nome do locador, simplificando o cumprimento da obrigação e reduzindo o impacto operacional para o proprietário.

“A reforma amplia a formalização da locação, mas não transforma automaticamente todo proprietário em contribuinte. O foco agora deve ser entender os critérios, revisar contratos e acompanhar a regulamentação”, conclui Natal.

Colaborador