Sobre a ação renovatória do aluguel comercial

Nos contratos de locação comercial, a Lei do Inquilinato permite a renovação compulsória do aluguel após decorridos cinco anos de contrato. Os empresários em geral têm conhecimento deste fato, mas muitas vezes ela não é tão bem analisada no momento da assinatura da contratação, deixando-se sua análise para data mais próxima ao vencimento do prazo da negociação.

Busca-se judicialmente a renovação compulsória através da ação renovatória do aluguel, a qual possui alguns requisitos, que precisam cumulativamente ser observados. Recomenda-se estar atento a esses requisitos já no momento de se assinar o contrato.

Segundo a Lei do Inquilinato, os requisitos para se ajuizar a ação renovatória do aluguel são: (a) o imóvel objeto da ação tem que ser comercial, pois não se admite a renovação compulsória de imóveis residenciais; (b) contrato escrito, não se admitindo contratos verbais; (c) o contrato ou os contratos ou os aditivos que renovam a locação comercial devem ter prazo determinado; (d) o prazo do contrato deve ser de no mínimo cinco anos ou haver mais de um contrato cuja soma do prazo de todos não seja inferior a cinco anos e sem ter havido qualquer interrupção no prazo(ressalvadas as hipóteses de suspensão da locação, quando os prazos não correm, em virtude de acordo entre as partes, como ocorreu, por exemplo, no episódio da pandemia de Covid-19 quando muitos contratos de locação foram suspensos); (e) o empresário deve estar explorando o seu comércio no mesmo ramo de atividade comercial nos últimos três anos anteriores aos cinco necessários para obtenção do direito à renovação compulsória; (f) a ação renovatória tem que ser proposta de um ano antes do fim do contrato até seis meses antes dos últimos seis meses do período de vigência do contrato, ou melhor dizendo, a ação tem que ser proposta no primeiro semestre do último ano do prazo de cinco anos; (g) estar em dia com o aluguel e com todos os acessórios da locação; (i) fazer a prova documental já no ajuizamento da ação dos requisitos das letras b, c, d e e; (j) fazer prova de se estar em dia com os pagamentos dos alugueis e dos encargos da locação; (k) indicar de forma clara na petição inicial da ação renovatória as condições oferecidas para a renovação da locação (nova proposta de aluguel); (l) indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome e qualificação completa do fiador pessoa física ou jurídica, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (m) prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se for casado; (n) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário (nos casos, por exemplo, em que é o sublocatário quem irá ajuizar a ação).

Estes são, pois, os requisitos para se obter sucesso na ação renovatória. Não são poucos os requisitos, e conforme visto não se recomenda verificá-los apenas às portas do vencimento do prazo fatal de cinco anos, devendo o empresário atinar para eles já no ato da primeira assinatura do contrato.

O vencimento do prazo contratual dá direito ao locador de pedir o imóvel de volta e obtê-lo pelo simples fato do prazo do contrato haver vencido. E neste caso seria terrível para o empresário ser desalojado do seu ponto comercial após agregar-lhe valor com o seu trabalho.

Portanto, o empresário deve estar atento às filigranas jurídicas que tais contratos trazem, sendo uma delas a garantia da renovação compulsória do aluguel que muitas vezes passam despercebidas por ele, já que há uma preocupação enorme com as questões econômicas do contrato, mas alguma negligência com as questões jurídicas.