Devolver imóvel locado exige boa-fé, decide o STJ

Muitos inquilinos de imóveis residenciais e comerciais têm arcado com grande prejuízo por ignorar seus deveres contratuais e legais no momento que ocorre a devolução do imóvel ao locador. O art. 23 da Lei 8.245/91 obriga o inquilino a tratar o imóvel como se fosse dele, devendo arcar com o pagamento dos aluguéis e encargos até o momento que entrega as chaves e devolvê-lo nas mesmas condições que o recebeu. Pelo fato de a maioria dos inquilinos exigir que o locador entregue o imóvel com pintura nova, em reciprocidade, o contrato de locação prevê a obrigação de pintá-lo quando da desocupação, independente do desgaste normal.

Esse pacto é validado pelo Poder Judiciário em decorrência da autonomia da vontade, pois prevalece a liberdade contratual do inquilino que deseja receber o imóvel sem ter que ficar dias pintando e sem poder ocupa-lo, o que resulta no seu compromisso de devolvê-lo de maneira a possibilitar que o locador realize nova locação de imediato.

Compreender as regras da Lei do Inquilinato é fundamental para evitar os riscos do inquilino arcar futuramente com o pagamento de reparos e pintura que deixou de realizar e que podem inviabilizar que o locador realize rapidamente a nova locação.

STJ condena quem entrega imóvel em mau estado – Tem causado preocupação para os inquilinos mal orientados, que se aventuram em depositar as chaves em juízo visando deixar de realizar os reparos dos danos que causou, pois o Poder Judiciário tem percebido que, em muitos casos, a ação de consignação é proposta com má-fé, contando o autor com o julgamento equivocado de que o simples depósito das chaves põe fim às obrigações. Grande engano!

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgamento no REsp 1.919.208, que teve a Ministra Nancy Andrighi como relatora, decidiu que para além dos danos emergentes (prejuízo direto da ausência dos reparos), a restituição do imóvel em situação de deterioração anômala enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

Dessa forma, se o imóvel ficou sem pintura ou com outros itens danificados pela recusa do ex-inquilino em consertar e permaneceu fechado por meses ou anos – diante da demora em realizar a perícia judicial -, caberá ao inquilino e seus fiadores arcarem com o pagamento desses reparos, além dos valores correspondentes aos aluguéis e encargos durante todo o prazo que o locador ficou impossibilitado de realugá-lo.

Essa ação foi ajuizada em 29/4/14, tendo o REsp sido julgado apenas em 20/4/21, ou seja, os réus ficaram sete anos discutindo uma dívida que cresceu expressivamente e que seria infimamente menor caso tivessem realizado os reparos amigavelmente, de imediato, sem cometer a insensatez da aventura de uma ação de consignação infundada.

No mesmo sentido, quando do REsp 1543773, o STJ entendeu que os aluguéis e demais encargos locatícios são devidos até a data da efetiva entrega. Logicamente, se o imóvel não foi consertado, deixando o locador de alugá-lo por causa dos danos, este terá o direito de receber indenização a título de perdas e danos pelo período que deixou de receber os aluguéis e pelos prejuízos com IPTU e taxas de condomínio. Em muitos casos, esses valores chegam em valores astronômicos, resultando na penhora e no leilão da moradia do fiador, pois essa não tem a proteção do bem de família.

É importante que os fiadores exijam seriedade do seu afiançado, pois o uso malicioso do depósito das chaves em juízo pode comprometer seu patrimônio, já que o contrato de locação prevê que a fiança permanece até a efetiva entrega das chaves, ainda que o prazo tenha sido prorrogado, conforme julgamento do STJ no REsp 1.703.400. Assim, agir com critério e boa-fé gera economia e tranquilidade, devendo os fiadores atuarem com firmeza perante o inquilino para evitar riscos.