Reforma tributária e locação imobiliária

A utilização de holdings patrimoniais para concentrar imóveis destinados à locação não é novidade no ambiente empresarial. Trata-se de uma estrutura consolidada, adotada por quem busca organização patrimonial, previsibilidade sucessória e proteção de ativos.

O que ainda não está suficientemente claro para muitos empresários é que a reforma tributária transformou essa estrutura em algo mais do que organização: ela passa a impactar diretamente o resultado financeiro dessas operações.

Hoje, a locação de imóveis próprios realizada por pessoa jurídica está sujeita, além do IRPJ e CSLL, a PIS e Cofins, estes com carga de 3,65% no regime cumulativo. Com a reforma tributária, saem PIS e Cofins e entram em cena a CBS e o IBS, cuja alíquota de referência gira em torno de 28%, o que, à primeira vista, gera apreensão. No entanto, essa leitura isolada não reflete a realidade da locação imobiliária.

Há que se considerar que a legislação prevê um redutor estimado de 70% para a atividade, o que leva a uma carga estimada de 8,4% de CBS e IBS. Esse seria o cenário do sistema já plenamente implementado, o que, em uma análise isolada, indicaria aumento de tributação em relação aos atuais 3,65%.

Ocorre que a reforma foi estruturada com um período de transição até 2032, no qual a incidência dos novos tributos ocorre de forma progressiva. E é justamente nesse ponto que surge uma distorção relevante e pouco explorada.

Na prática, o contribuinte não sai de 3,65% para 8,4%. Ele percorre esse caminho gradualmente.
No próximo ano, 2027, com a extinção de PIS e Cofins, a carga estimada de CBS e IBS passa a ser de aproximadamente 2,89%. Ou seja, já no primeiro ano do novo regime, a tributação tende a ser inferior à atual.

Esse cenário se mantém nos anos seguintes. Em 2029, a carga combinada projetada é de cerca de 3,35%, ainda abaixo dos atuais 3,65%. Somente após esse período é que a carga começa a se aproximar do patamar estrutural do novo sistema.

O que a legislação criou, portanto, foi uma curva: um sistema potencialmente mais oneroso no futuro, mas com um início mais leve.

Na prática, isso significa que, por alguns anos, o empresário que possui imóveis organizados em uma estrutura adequada poderá pagar menos imposto do que paga hoje.E é justamente aqui que surge a oportunidade.

A reforma cria uma janela objetiva de economia no período de transição. E essa janela favorece quem já está estruturado ou decide se estruturar a tempo.

Há ainda um elemento adicional que merece destaque. O novo modelo permite o aproveitamento de créditos, o que significa que a carga efetiva pode ser ainda menor do que a nominal, a depender da organização da operação.