Não transferir imóvel gera risco

Muitos são os compradores que têm prejuízos e aborrecimentos por terem deixado de fazer a escritura ou por não ter formalizado a transferência do imóvel para o seu nome no Ofício de Registro de Imóveis. Alguns são surpreendidos com o falecimento do vendedor, tendo que contar com a boa vontade dos herdeiros e dos problemas decorrentes do inventário para regularizar a aquisição, ficando o imóvel sem condições de ser negociado.

Mesmo tendo o contrato de compra e venda e a procuração do vendedor outorgando poderes para uma pessoa passar a escritura, essa não terá mais valor em decorrência do falecimento. Vários são os negócios que deixam evidente a falta de assessoria jurídica do vendedor ou do comprador, que contam com a sorte e com a torcida do corretor de imóveis de que tudo dará certo, sem atentarem para as formalidades necessárias à segurança da transação.

Cometem a falha de deixar de regulamentar a questão da transferência do bem, pois poderá o vendedor ter sérios problemas se o imóvel permanecer indefinidamente em seu nome, além dos riscos para o comprador, os quais citamos nesse artigo.

Caso o vendedor venha a figurar como réu numa ação de cobrança ou execução, poderá o credor, após efetivar uma busca nos Ofícios de Registros de Imóveis, solicitar que o juiz bloqueie a negociação, tornando o imóvel indisponível ou que o penhore para que possa posteriormente levá-lo a leilão. Isso acontece rotineiramente pois para o Juízo, bem como para terceiros, o vendedor continua a figurar como proprietário na matrícula do cartório.

Por ter o comprador deixado de transferir o imóvel para o seu nome, terá que contratar com urgência um advogado para propor Embargos de Terceiros, para evitar a perda do patrimônio para o credor do vendedor. Deverá provar ao juiz que o bem não pertence mais ao vendedor que, por ser inadimplente, motivou a penhora, a qual não pode vir a prejudicar o comprador de boa-fé.

O custo desse processo gira em torno de 20% do valor do imóvel, havendo casos do comprador ter perdido o imóvel, em especial, quando envolve processo trabalhista, mesmo sendo inocente e não tendo qualquer relação com o credor.

Há caso de comprador não ter lastro da quantia que pagou pelo imóvel, pois não declarou ao Fisco, existindo aquele que receia passar o imóvel para seu nome por causa de credores que estão lhe cobrando via judicial ou para não ter despesas com ITBI e com os cartórios de notas e de registro de imóveis. Nessas hipóteses o comprador simplesmente não faz a escritura.

Entretanto, para o vendedor, trata-se de situação arriscada, pois nesse caso o seu nome continuará constando na matrícula do imóvel, o que poderá ocasionar prejuízos, como cobrança judicial de IPTU, quota de condomínio e outros débitos provenientes do imóvel que deveriam ter sido quitados pelo comprador.

O Poder Judiciário acumula milhares de processos em decorrência da falta de atenção, do equívoco dos contratantes imaginarem que cabe a imobiliária ou aos corretores de imóveis avaliarem as particularidades da transação, pois esses são importantes para promover a venda e não para aprofundar em questões jurídicas que podem indicar ser o negócio inviável.
Quando o contratante é bem assessorado, ao refletir no decorrer da elaboração do contrato e na verificação da documentação, evita os riscos de vir a figurar como réu ou autor num processo judicial.