Nova regra da Caixa para trabalhadores de aplicativos anima mercado imobiliário; entenda

Anunciada na última terça-feira (21) pela Caixa Econômica Federal (CEF), a mudança que permite o uso dos extratos de recebimentos fornecidos por aplicativos de mobilidade e plataformas de delivery como comprovante de renda formal na contratação de financiamentos imobiliários por profissionais do setor deve aquecer o mercado e ampliar o acesso ao crédito habitacional. Os impactos devem ser sentidos principalmente na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), em cidades como Contagem, Betim, Ribeirão das Neves e Santa Luzia, e em polos do interior como Uberlândia, no Triângulo Mineiro, Juiz de Fora, na Zona da Mata, e Montes Claros, no Norte de Minas.

Segundo o diretor de Crédito Imobiliário da MRV, Edmil Adib Antonio, a renda formal é mais assertiva nas análises, além de aumentar a segurança para credores.

“Com essa medida da Caixa, mais pessoas passarão a ser habilitadas. Quando você passa a ter a legalização por meio de documentos emitidos pela própria plataforma, que tem responsabilidade jurídica com relação à informação do fisco, há uma facilitação da comprovação. Então, eu não tenho dúvida de que isso vai aquecer e movimentar o mercado positivamente”, destaca.

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Adib também aponta que, apesar de muitos profissionais possuírem renda consistente, antes da mudança era comum que esbarrassem em dificuldades para comprová-la dentro dos critérios tradicionais de financiamento. “Com essa atualização, milhares de motoristas e entregadores passam a ter uma oportunidade mais concreta de conquistar o primeiro imóvel”, afirma.

Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, 1,7 milhão de pessoas trabalhavam por plataformas digitais no terceiro trimestre de 2024, crescimento de 25,4% sobre 2022.

Para o diretor adjunto comercial da Novolar, Waldecy do Prado, o principal impacto da medida é tornar o processo de comprovação mais simples e transparente.

“Antes, esses clientes já conseguiam adquirir imóveis, mas precisavam comprovar seus rendimentos por meio de extratos bancários e outros documentos que evidenciavam sua renda informal. Com a formalização, esse processo passa a ser mais claro e objetivo”, diz.

Embora não tenha revelado as estimativas de crescimento para o mercado a partir da mudança, Prado tem expectativa de um leve incremento na demanda, mas não de uma mudança expressiva no mercado. “Afinal, trata-se de um público que já participava do mercado imobiliário. O maior impacto deve ser observado nos segmentos econômico e de médio padrão”, revela.

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Minha Casa Minha Vida deve concentrar maior demanda

O vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Sindimóveis-MG), Leandro Chaves, afirma que o impacto principal das novas regras da CEF é permitir o acesso ao financiamento.

“Até aqui, o motorista ou entregador com renda consistente era barrado não por incapacidade de pagamento, mas por incompatibilidade documental: ele ganhava, só não conseguia provar do jeito que o banco pedia”, diz. A medida, segundo ele, corrige essa distorção e transforma uma renda que era tratada como informal em renda comprovável.

Chaves explica ainda que os financiamentos dos profissionais do setor devem-se concentrar nas faixas de menor ticket do programa Minha Casa Minha Vida (1, 2 e 3), com efeito mais visível na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), em cidades como Contagem, Betim, Ribeirão das Neves e Santa Luzia, e em polos do interior como Uberlândia, no Triângulo Mineiro, Juiz de Fora, na Zona da Mata, e Montes Claros, no Norte de Minas.

“É um público que em boa parte já paga aluguel em valor próximo ao da parcela, ou seja, a conversão de locatário em proprietário tende a ser relativamente rápida quando o crédito destrava. E o efeito não fica restrito ao lançamento: o imóvel usado, que é onde esse comprador costuma encontrar preço compatível, deve sentir o movimento”, analisa.

O dirigente também faz questão de registrar um ponto técnico neste novo cenário que muda a expectativa do comprador. Segundo ele, ao fazer análises de crédito, a CEF considera os quatro comprovantes mais recentes da mesma plataforma e usa como referência o mês de menor renda bruta do período. “É um critério conservador e prudente, mas significa que a capacidade de financiamento aprovada será menor do que a renda média do trabalhador. Quem for a uma imobiliária imaginando financiar com base na média vai se frustrar. Cabe ao corretor calibrar isso logo na primeira conversa”, pontua.

Renda comprovada não elimina outros obstáculos ao financiamento

Apesar de considerar a medida como um avanço concreto e bem-vindo que reconhece o volume de motoristas e entregadores no mercado de trabalho, Leandro Chaves lembra que a comprovação de renda era um entrave, não o único.

“O primeiro é a exigência de quatro meses consecutivos na mesma plataforma. Boa parte desses profissionais opera em mais de um aplicativo simultaneamente, exatamente para otimizar ganhos, e pode ficar de fora até reorganizar o histórico”, destaca.

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O segundo, e mais delicado, conforme Chaves, é a diferença entre renda bruta e renda líquida. “O relatório de repasse não desconta combustível, manutenção, seguro, aluguel do veículo. A capacidade real de pagamento é sensivelmente menor que o número que aparece no documento, e isso precisa ser tratado com seriedade por bancos, incorporadoras e corretores para não empurrar famílias para a inadimplência”, alerta.

O vice-presidente do Sindimóveis-MG acrescenta ainda que pelo fato de entregadores e motoristas de aplicativo não serem celetistas, em geral, não têm o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) acumulado para compor recursos próprios, e ainda precisam arcar com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e custódia de cartório. “Hoje esse é provavelmente o maior gargalo, mais até que a renda.”

Por fim, ele elenca a restrição cadastral e afirma que o perfil médio da categoria tem exposição relevante a crédito caro.

“Há ainda um ponto de mercado: por enquanto a medida é da Caixa. Para virar transformação estrutural, e não iniciativa isolada, os demais bancos precisam adotar critério equivalente. Aí sim se cria concorrência e condição melhor para o comprador. O Sindimóveis-MG vem atuando na capacitação dos corretores mineiros justamente para que saibam orientar esse cliente na organização documental, que é onde a maior parte dos processos ainda trava”, conclui.