Moradia estudantil, com aluguel de até R$ 5 mil, é novo filão de mercado
Crédito:Rafael Neddermeyer/ Fotos Públicas

Kênio de Souza Pereira*

Desde o início do isolamento os inquilinos, locadores e os profissionais que atuam no mercado imobiliário estão ansiosos para ver a promulgação da lei decorrente do Projeto de Lei 1.197-A/2020, que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado em virtude da pandemia do Covid-19.

A redação final do projeto excluiu o artigo que concedia ao inquilino residencial que sofreu demissão, redução de carga de trabalho ou pagamento do aluguel da possibilidade de suspender total ou parcialmente o pagamento dos aluguéis até 30/10, que deveriam ser pagos parceladamente após essa data. Tal benesse foi eliminada, pois estimularia a inadimplência e ao final criaria dificuldade para o inquilino quitar os valores acumulados.

Quanto aos contratos em geral, o art. 6º esclarece que as consequências decorrentes da pandemia na execução dos contratos, no caso fortuito e de forma maior, não terão efeitos jurídicos retroativos. Já no art. 7º estipula que “não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário”.

Portanto, o isolamento social e as restrições de funcionamento das empresas se encaixam como questões imprevisíveis que geram a possibilidade de revisão ou resolução de diversos contratos, conforme as particularidades do caso concreto.

Os locadores, bem como os inquilinos, continuarão a poder requerer a revisão a cada três anos, a contar do início da locação ou do último acordo, do valor do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91. Dessa maneira, o legislador preserva as normas específicas aplicáveis às locações residenciais e comerciais, respeitando o direito dos inquilinos pagarem e dos locadores receberem um aluguel justo e equilibrado por meio de um processo judicial de revisão, caso as partes não cheguem a um acordo.

O Senado e a Câmara dos Deputados chegaram a um consenso sobre a necessidade de evitar que o juiz conceda a desocupação rápida, pois no caso de uma ação de despejo por “denúncia vazia” contra uma empresa, a Lei do Inquilinato autoriza a concessão de liminar de desocupação no prazo de 15 dias. Diante dos transtornos criados pelo isolamento social, torna-se compreensível evitar retomada rápida por causa da maior dificuldade de o inquilino encontrar outro local para mudar.

A nova lei que retirará a celeridade dos pedidos de despejo gerará efeitos somente após ser sancionada e publicada e se limitará às ações propostas a partir de então, até o dia 30/10/20. O principal artigo da nova lei que afetará o setor de locações estipula:

“Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo a que se referem os incisos I, II, V, VII, VIII e IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020”

O inquilino inadimplente que já estiver sendo acionado poderá vir a ser despejado liminarmente, pois o impedimento de ser despejado no início ou no decorrer do processo ocorrerá somente após a sanção presidencial e a publicação da lei, desde que o processo tenha sido proposto a partir de 20/03/20.

Entretanto, a inadimplência, seja de um dia ou de meses, não precisa ser tolerada pelo locador, pois este pode propor ação de despejo por falta de pagamento cumulada ou não com a cobrança, contra o inquilino e seus fiadores. O processo transcorrerá normalmente e ao final será proferida a sentença de despejo caso o inquilino não pague a dívida no prazo de 15 dias a contar da sua citação.

Na prática, a nova lei não concederá nenhum direito de o inquilino protelar o pagamento ou exigir redução do valor, sendo que isso não se mostra preocupante, pois os locadores e as imobiliárias estão sendo acessíveis nas negociações, pois tem imperado o bom senso, a razoabilidade e a criatividade na busca de solução para manter a locação em vigor.

Por outro lado, o locador ou imobiliária que arriscou em alugar o imóvel sem qualquer garantia, confiando que poderia despejar mais rápido por meio da liminar prevista no inciso IX, do art. 59, para as locações sem fiadores ou seguro fiança, correrá o risco de ter seu prejuízo agravado com a impossibilidade de obter liminar até 30 de outubro deste ano.

O Congresso Nacional foi prudente ao manter três possibilidades de concessão de liminar de desocupação previstas no art. 59, no inciso III – locação por temporada, que se limita a 90 dias; inciso IV – morte do inquilino sem deixar sucessos legítimo na locação; e inciso VI – para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser realizadas com o imóvel ocupado.

Portanto, até 30/10/20, o locador, após o vencimento do prazo contratual da locação residencial ou comercial, bem como a qualquer momento no caso de infração contratual (atraso no pagamento, sublocação, desvio da finalidade da locação, dentre outras), pode requerer a rescisão, conhecida como despejo, mas terá que esperar o julgamento da ação e somente após a sentença poderá requerer a expedição mandado de desocupação. Entretanto, nos novos processos poderá vir a ocorrer o deferimento de liminar após 30/10, tendo que vista que locador poderá demonstrar para o magistrado que a demora em esperar a sentença, que em muitos casos ultrapassa 15 meses, aumentará seu prejuízo.

*Advogado e Presidente da Comissão Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis