Mineira Log fecha acordo de R$ 1 bilhão para venda de 11 ativos logísticos
A mineira Log Commercial Properties e Participações firmou, nesta segunda-feira (4), um acordo para avançar no processo de venda de 11 ativos operacionais para o fundo de investimento imobiliário (FII) Itaú Log CP, no valor de R$ 1,02 bilhão. Entre os imóveis envolvidos na negociação, estão quatro galpões logísticos instalados em três cidades de Minas Gerais.
De acordo com fato relevante divulgado pela companhia, especializada na construção e gestão de galpões logísticos, a transação abrange uma área bruta locável (ABL) total de 332.851 metros quadrados (m²). O valor negociado equivale a R$ 3.065/m², próximo ao valor patrimonial líquido (NAV, sigla em inglês) dos ativos.
Além disso, a transação representa uma margem bruta de 33%, sendo a maior operação de venda já realizada pela empresa. O diretor executivo de Finanças e Relações com Investidores (RI) da Log, Rafael Saliba, explica que os próximos passos incluem o avanço de uma oferta pública já protocolada e o recebimento dos pagamentos.
O fundo de investimento será administrado pela Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários e gerido pelo Itaú Unibanco Asset Management, mediante a celebração de instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóveis, quotas e outras avenças, firmado na última quinta-feira (30). O fundo tem como política de investimento a aquisição de um portfólio de ativos da Log.
Entre os imóveis que integram o portfólio dessa transação estão o Log Contagem I, com 31.399 m² de ABL, e o Log Contagem II, com 14.685 m², na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH); o Log Juiz de Fora, com 49.575 m², na Zona da Mata mineira; e o Log Uberaba, com 19.165 m² de ABL, no Triângulo Mineiro.
A companhia detém o controle total da maioria desses ativos, com exceção do Log Contagem I, no qual possui 54% do empreendimento. Os demais galpões envolvidos são:
- Log Belém (61.790 m² de ABL);
- Log Cuiabá (32.847 m² de ABL);
- Log Feira de Santana (17.725 m² de ABL);
- Log Maceió (35.911 m² de ABL);
- Log Sumaré (43.588 m² de ABL);
- Log Viana (12.197 m² de ABL);
- Log Papa (13.969 m² de ABL).
Segundo Saliba, o acordo prevê o recebimento à vista de 80% do valor ainda no segundo trimestre deste ano. “Além disso, a Log ampliará significativamente sua atuação sob um novo modelo, no qual atuará como consultora imobiliária do fundo recém-criado, passando a receber uma receita recorrente de 0,5% ao ano sobre o patrimônio líquido”, acrescenta.
O restante da liquidação financeira será realizado por meio da entrega de cotas do FII, com expectativa de conclusão até junho. Já a manutenção da gestão comercial e imobiliária dos ativos pela empresa possibilitará a geração de novas receitas de serviços, além de reter a inteligência comercial e a gestão da carteira de clientes.
Uso estratégico das operações de desinvestimento
Saliba ressalta que os ativos foram definidos de forma que o portfólio vendido também refletisse as características do portfólio existente, como diversificação geográfica, vacância mínima e potencial de aumento dos tíquetes de locação. Ele destaca que, além da margem bruta, a venda desses imóveis permite que os cotistas do fundo capturem o valor inerente à nova realidade dos preços de aluguel.
“Além disso, a Log utiliza a escolha dos ativos em pacotes de venda como uma ferramenta para diluir riscos de concentração de clientes, permitindo empacotar a venda de um galpão ocupado por um cliente com grande concentração para equilibrar o portfólio remanescente”, completa.
O diretor executivo pontua que a decisão de vender esses ativos é parte fundamental da estratégia de reciclagem de ativos da empresa para financiar o plano de expansão batizado de Log 2 Milhões, que exige um alto volume de investimentos. Esse projeto prevê a entrega de 2 milhões de m² de ABL até o final de 2028.
Ele acrescenta que essa operação permitirá que a companhia destrave o valor inerente ao desenvolvimento de novos projetos, mesmo em um cenário macroeconômico desafiador e de juros altos. Isso possibilitará que a Log obtenha retornos mais elevados.
Além disso, a transação, segundo Saliba, reduz significativamente a alavancagem da companhia, levando a dívida líquida ao menor nível dos últimos cinco anos. Ele ainda menciona que a estruturação específica do fundo permitiu que a empresa liberasse caixa sem abrir mão de gerir o portfólio. “Isso garante receitas de serviços e captura parte do potencial de valorização futura proveniente das revisionais de aluguéis e da possível queda de juros”, diz.
Quanto à possibilidade de novas operações semelhantes a esta nos próximos meses, o diretor esclarece que a estimativa da companhia é vender cerca de R$ 500 milhões adicionais. Ele ressalta que essa transação traz ainda mais conforto para a estratégia de reciclagem da Log. “Vamos seguir avaliando as melhores oportunidades para definir quando, o que e como vender, de forma a maximizar valor para os nossos acionistas”, afirma.
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