A imobiliária e os danos causados por construtoras

Ao adquirir um imóvel na planta, muitas pessoas agem com descuido, acreditando que a imobiliária ou o corretor garantem o sucesso do negócio. Quando a construtora atrasa, fica inadimplente ou “quebra”, surge o prejuízo e aparece o desespero. Sem saber contra quem agir, o comprador processa quem participou apenas da intermediação, o que não encontra amparo jurídico.

O risco empresarial é da construtora e a prevenção cabe ao comprador, com assessoria jurídica especializada antes da assinatura do contrato de compra e venda. É incorreto exigir do corretor conhecimentos que apenas advogados que atuam em embates jurídicos possuem, pois, a incorporação imobiliária é um desafio, inclusive para advogados que não dominam Direito Imobiliário.

Pessoas e empresários experientes sabem que investir até 2% do valor do negócio em consultoria jurídica vale a pena, especialmente, ao constarem que seu advogado, que não é remunerado com base na conclusão do contrato, demonstrou o alto risco que os fizeram recuar e optar por outra transação.
O corretor é intermediador. Aproxima as partes e analisa a documentação básica. Não integra a incorporação, não administra a obra, não é sócio da construtora e não tem como garantir a entrega do empreendimento. Tampouco assume o risco do negócio.

Diante de ações equivocadas contra imobiliárias e corretores, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.173, firmou entendimento de que o corretor não responde por descumprimento contratual ou legal da construtora. A obrigação de construir e entregar é de quem incorpora e vende. Se há quebra, falta de capital ou má gestão, o prejuízo não pode ser transferido a terceiro estranho à incorporação.

Construção civil é atividade de alto risco no Brasil. Há empresas abertas sem capital próprio, estruturadas em permutas e com pouca experiência em gestão financeira. Vendem unidades sem possuir recursos para concluir a obra. Quando as vendas deixam de acontecer no ritmo esperado, o empreendimento paralisa e cai a qualidade do acabamento.

Se a gestão falha, o prejuízo atinge compradores e proprietários de terrenos. Muitos compradores afirmam já ter adquirido outros imóveis sem ter problemas, mesmo tendo dispensado acompanhamento jurídico. Em geral, deram sorte.

Aquisições imobiliárias envolvem valor expressivo e alto risco. Não é função do corretor realizar auditoria jurídica na incorporadora, nem examinar sua saúde financeira ou estrutura societária. Isso exige conhecimento técnico específico, que ele, comumente, não possui, nem tem interesse em possuir, pois uma análise aprofundada pode até mesmo inviabilizar a venda.

Quem investe valores expressivos sem assessoria jurídica assume um risco elevado e desnecessário. Cabe ao comprador, e também ao proprietário que faz permuta com construtora, buscar advogado especialista que geralmente cobra honorários entre 1% e 2% do valor do negócio, o que representa custo relativamente baixo diante da possibilidade de perda substancial.

Imóvel não é aposta, é patrimônio. E patrimônio se protege com orientação jurídica especializada, antes que o problema se torne irreversível. Informação e cautela continuam sendo as melhores formas de proteção.