Condomínio cobra taxa extra de inquilinos para usar piscina e academia, mas STJ considera a cobrança ilegal
Quem paga aluguel e recebe boleto extra para usar piscina, academia ou salão de festas — valor que os donos dos apartamentos não precisam desembolsar — ganhou um precedente favorável no Superior Tribunal de Justiça. A Quarta Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que os condomínios não podem criar regras que distingam os moradores apenas porque são locatários.
O entendimento consta no Recurso Especial 1.890.939, noticiado em 21 de outubro de 2026. O caso começou em Poços de Caldas, em Minas Gerais, onde o regimento interno previa uma taxa de lazer cobrada apenas de quem morava de aluguel, enquanto os proprietários ficavam isentos.
O caminho até a decisão final
Antes de chegar ao STJ, o caso já havia passado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que considerou a diferenciação indevida e invalidou a cobrança. O condomínio buscou reverter esse entendimento, mas os ministros mantiveram a conclusão da Justiça mineira.
Clique aqui para seguir o canal do Diário do Comércio no WhatsApp
Para a Quarta Turma, simplesmente ocupar o imóvel na condição de locatário não justifica pagar mais do que os demais moradores pela mesma estrutura de lazer. Segundo os ministros, falta um parâmetro objetivo capaz de sustentar esse tratamento desigual, ainda que a regra tenha sido validada em assembleia.
Quem responde pelas despesas do condomínio
O julgamento também tratou da relação jurídica entre cada unidade e o condomínio. As normas internas vinculam diretamente os proprietários, responsáveis formais perante a administração, e não os inquilinos, mesmo quando eles ocupam o imóvel.
Por isso, o condomínio não pode direcionar uma cobrança específica a quem aluga o imóvel. A relação entre inquilino e proprietário é regida pelo contrato de locação firmado entre as partes.
O que muda na prática para locatários
A aprovação em assembleia não torna válida uma regra discriminatória. Mesmo respaldada pela maioria dos condôminos, a distinção baseada apenas na condição de locatário continua ilegítima, segundo o STJ.
A divisão tradicional de despesas prevista na Lei do Inquilinato permanece intacta: o locatário arca com os custos ordinários do condomínio, enquanto o proprietário responde pelos gastos extraordinários, como reformas estruturais. A decisão não altera essa repartição.
Situação diferente ocorre quando a convenção estabelece rateio proporcional ao uso efetivo de determinada área, desde que aplicado a todos os moradores igualmente. O que o tribunal vedou foi escolher o pagador com base apenas no tipo de vínculo com o imóvel.
Ouça a rádio de Minas
