Minas Gerais enfrenta déficit de condomínios logísticos e preços de aluguéis devem subir

Minas Gerais possui, atualmente, um déficit de condomínios logísticos diante da forte procura por esses empreendimentos. Se, por um lado, isso é negativo para inquilinos, que não encontram galpões para ocupar, por outro, é positivo para desenvolvedores, visto que o desequilíbrio entre demanda e oferta gera ganho real no preço de locação.

A análise é do CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro. “Quando se tem uma oferta escassa e uma demanda latente, naturalmente os preços dos aluguéis sobem. Então, os proprietários hoje começam a fazer locações acima do que era praticado e as renovações de contrato começam a ser superiores à mera inflação, pelas condições de mercado”, ressalta.

Dados da empresa de inteligência para o mercado imobiliário comercial mostram que o Estado encerrou o primeiro trimestre de 2026 com um estoque de 3,1 milhões de metros quadrados (m²) de condomínios logísticos classes A+, A e B, distribuídos por 60 imóveis, localizados em seis regiões. A taxa de vacância dos ativos atingiu 1,46%, o preço médio pedido alcançou R$ 30,73/m² e o valor médio de mercado chegou a R$ 24,63/m².

De acordo com o especialista, a taxa de disponibilidade é considerada equilibrada quando fica entre 12% e 15%. Acima desse teto, indica um excesso de oferta, o que resulta em queda nos valores das locações. Abaixo desse piso, sinaliza demanda reprimida.

Com a baixa taxa de vacância no Estado, na avaliação dele, o valor médio de mercado deve subir para cerca de R$ 30/m² já em 2027. Nicastro ressalta, no entanto, que essa alta reflete apenas uma correção de patamares que ficaram estagnados durante um bom tempo. O executivo da SiiLA afirma que o mercado de galpões logísticos andou de lado no Brasil por um longo período até que os valores começaram a ser corrigidos após a pandemia.

Estado deve ganhar 820 mil m² até 2028, mas não haverá excesso de oferta

Até 2028, deverão ser adicionados mais 820 mil m² de condomínios logísticos ao estoque de Minas Gerais, segundo levantamento da SiiLA. O CEO da empresa pondera que não haverá excesso de oferta, uma vez que as áreas vão sendo entregues ao longo do tempo, conforme demanda. Ele ainda pontua que o que está em construção já está pré-locado e o que está para construir, já existem negociações entre proprietários e inquilinos para pré-locar.

Hoje, os maiores estoques de galpões logísticos no Estado estão na: Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), com 1,4 milhão de m², Extrema (1,3 milhão de m²), Varginha (187 mil m²), Triângulo Mineiro (138 mil m²), Pouso Alegre (72 mil m²) e Juiz de Fora (65 mil m²). A taxa de vacância está zerada em Varginha, Triângulo Mineiro e Pouso Alegre e baixa em Extrema (0,49%) e na RMBH (2,04%). A exceção fica com Juiz de Fora, que tem uma taxa de disponibilidade alta, de 17,25%.

“Juiz de Fora ainda não estava no radar dos grandes e-commerces. É uma região que tinha pequenas indústrias e agora que está começando a fazer logística”, explica Nicastro.

Pouso Alegre recebe movimento que era de Extrema

Os números da SiiLA indicam que, desde 2016, Extrema foi o município que ganhou mais condomínios logísticos em Minas Gerais, com a entrega de 1,1 milhão de m². Entretanto, está cada vez menor a quantidade de galpões disponíveis no município e os terrenos encontrados para novos empreendimentos não são ideais, já que estão em áreas de declive, o que torna mais cara a construção. Com isso, conforme Nicastro, existe um movimento de migração na demanda para Pouso Alegre, que tem mais terrenos adequados.

Conforme o CEO, no primeiro trimestre deste ano, foram entregues 30 mil m² em Pouso Alegre. Trata-se do condomínio Pouso Alegre Business Park (da Fulwood). Segundo ele, dois terços do empreendimento foram ocupados pelo Iveco Group e o restante pelo Mercado Livre.