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Ação no condomínio só após aprovação de assembleia

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Qualquer litígio judicial tem custo elevado, especialmente quando envolve um condomínio por ser comum a necessidade de prova pericial, além do fato de serem poucos os advogados especializados com disposição para enfrentar os desgastes de trabalhar num processo que envolve dezenas ou centenas de pessoas com interesses e pontos de vista diferentes. Diante da falta de comunicação, conjugado com o desinteresse de muitos em não participar das deliberações, há vários processos judiciais promovidos exclusivamente pelo síndico, por motivação infame, contra pessoa que não praticou nenhum ato irregular. O fato é que inúmeros processos nos condomínios não deveriam existir, pois bastaria a coletividade se inteirar do “suposto problema” para confirmar a irrelevância da reclamação contra o vizinho ou condômino, sendo que em alguns casos quem age de maneira abusiva e ilegal é o síndico que procura prejudicar determinada pessoa por motivo inconfessável.

É comum, após o condomínio perder o processo judicial, os condôminos ao serem intimados para pagar os honorários de sucumbência, além da indenização que exige a aprovação de taxa extra, ficarem surpresos ao compreenderem que o conflito foi criado exclusivamente pelo síndico. Descobrem tardiamente que o síndico agiu motivado por ciúme, antipatia ou até mesmo para se vingar de um ex-síndico que o cobrou ou advertiu.

A vítima/réu que é perseguido pelo síndico, por meio de uma boa assessoria jurídica pode expor a má-fé do síndico aos condôminos com um relatório, sobre o “suposto litígio” que nunca constou num edital e que por isso inexiste ata com a prévia análise dos fatos. O síndico age de maneira ilegal e arbitrária, conseguindo, às vezes, induzir alguns que confiam nele a apoiarem uma demanda ilógica que fere os arts.422 e 1.348 do Código Civil. Nada justifica o síndico não tratar previamente o assunto numa assembleia. A ninguém é dado o direito de propor uma ação em nome do condomínio, pois esse tem CNPJ. Portanto, nem o síndico, como gestor, pode agir em nome da coletividade para iniciar um processo judicial sem que todos os condôminos tenham pleno conhecimento dos fatos detalhadamente, mesmo que seja para proteger algum vizinho amigo dele. Se o problema se limita a determinado apartamento cabe somente ao prejudicado promover a ação em seu nome, no seu CPF, às suas custas. É inaceitável o síndico, após ser notificado por seus atos, esconder o inteiro teor da notificação que foi elaborada por quem é perseguido e que se vê obrigado a contratar advogado para demonstrar as irregularidades desse ditador.

Centenas de processos deixariam de existir ou de prosseguir caso o juiz, com sua sabedoria, ao receber a petição inicial, exigisse a ata que constasse detalhadamente a autorização para que o condomínio contratasse advogado, com a descrição da ação que foi aprovada e as suas motivações, além da aprovação do pagamento dos honorários e custas processuais.

Certamente, os juízes constatarão que diversas ações devem ser extintas de imediato, diante da inexistência de prévia discussão e aprovação da assembleia sobre a “aventura jurídica” decorrente da maldade do síndico, que às vezes tem como aliado um advogado irresponsável. O Estatuto da OAB preceitua no artigo 32, ser antiético o advogado estimular ação temerária, ou seja, em nome do condomínio sem que tenha em mãos a ata que autorize sua contratação e o referido procedimento.

O síndico representa o condomínio dentro de certos limites, consistindo excesso de mandato criar ação maliciosa, que pode perdurar por anos, podendo vir a ter que indenizar com seu patrimônio pessoal os prejuízos que causar.

** Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara de Mercado Imobiliário de MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal, Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim)kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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