Crédito: Divulgação

Kênio de Souza Pereira *

Alguns profissionais que defendem a locação diária promovida por dezenas de plataformas, como o Airbnb, têm se empenhado em distorcer as leis ao alegar que o ato do condomínio proibir a alta rotatividade de estranhos no edifício destinado à residência familiar seria afronta ao direito de propriedade previsto no art. 5º, XXII da CF e no art. 1.228 do Código Civil (CC). Nada mais absurdo, pois ambos os artigos protegem o direito de ter bens, o que é bem diferente da necessidade de regulamentar o uso da propriedade.

O art. 30 da CF prevê que compete aos municípios promover o ordenamento territorial e controle do uso e da ocupação do solo urbano, ou seja, restringem o exercício do direito de propriedade.

No caso dos condomínios, onde as propriedades são contíguas, havendo compartilhamento de áreas comuns (portaria, garagem, lazer, elevador), a Lei 4.591/64 determina no art. 9º a obrigatoriedade dos coproprietários definirem a destinação das unidades, sendo todos obrigados a respeitar a convenção.

Ao regulamentar o Condomínio Edilício, o art. 1.332, III do CC determinou que na convenção deverá constar “o fim a que as unidades se destinam”, tendo o art. 1.333 estipulado ser “obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades” as limitações ali estabelecida. E o art. 1.335 estabelece que o direito de utilizar as áreas conforme a sua destinação, que sendo residencial, implica em ocupação duradoura e não diária.

Há quem compre apartamentos comuns, onde a taxa de condomínio tem valor mais baixo, para promover locação diária como se fosse um apart-hotel. Assim, aumenta seu lucro ao obter renda superior a um aluguel mensal ao evitar pagar a taxa de condomínio mais alta dos apart-hotéis, que só funcionam com porteiros, recepcionistas e seguranças diante do fluxo de hóspedes.

A locação diária configura hospedagem, conforme ensina um dos maiores especialistas no Brasil, Maarten Van Sluys, Consultor Hoteleiro e Asset Manager, esclarece que: “A hospedagem se caracteriza pelo simples oferecimento de quartos ou de apartamentos para locação diária, independente de seus proprietários/locadores estarem registrados na Embratur. Enganam-se aqueles que entendem que para a caracterização de hospedagem o local tem que oferecer outros serviços como café, carregador, etc. Na verdade, hospedagem é o ato de se acomodar por tempo provisório (predeterminado ou não) em hotel, albergue, hospedaria ou residência alheia, sendo isso um serviço nos termos do art. 23, da Lei 11.771/08”.

Maarten, esclarece que “no exterior reservas são caracterizadas de forma clara: “Room Only” (só o quarto), “Bed and Breakfast” (cama e café), “Half Board” (meia pensão), “Full Board” (pensão completa) etc., sendo que a locação pode ser inclusive por frações de diárias, “Hospedes Day Use”. No Brasil, centenas de pensões em beira de estrada como também em áreas urbanas são caracterizadas como hospedagem pela Embratur, apesar de não oferecerem outros serviços.” Diante disso, quem aluga o apartamento em condomínio residencial de forma irregular (por não ter registro na Embratur), afronta o art. 3° do Decreto 84.910/80.

É ilógico tentar caracterizar a locação diária como se fosse a de temporada prevista no art. 48 da Lei do Inquilinato, pois essa mesma lei, no art.1º estabelece que a ocupação diária é regulada pelo Código Civil e pelas leis especiais, como a Lei 11.771/08.

Outro argumento frágil é de que se a convenção não proíbe expressamente locação diária, essa pode ser realizada. Para demonstrar a irracionalidade do argumento, basta vermos que as convenções dos milhares de edifícios de salas estipulam apenas que a ocupação é comercial, nada mais.

Se fosse levado a sério esse argumento, os investidores poderiam comprar salas (que estão com preço muito baixo diante da crise) e transformá-las em apartamentos de um quarto, passando a locá-los para moradia diária, já que a convenção não proíbe. Poderiam, também, colocar animais domésticos nas salas. Seria cômico vermos edifício comercial tendo que contratar porteiros para ficar nos finais de semana e a noite para atender esses hóspedes, bem como ter os elevadores no dia a dia transportando sacolas de feiras e seus pets dos ocupantes temporários junto com clientes das empresas e dos escritórios.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Diretor-adjunto do Ibradim-MG