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Imbróglios relativos a garagens

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Crédito: Freepik

Nos últimos 20 anos a quantidade de vagas de garagem assumiu posição de destaque na valorização, bem como na decisão de comprar um apartamento. Antigamente, inúmeros apartamentos de 4 quartos possuíam apenas uma vaga, mas diante da facilidade para comprar automóveis, vários condomínios utilizaram os espaços que sobravam nas áreas comuns, fizeram reformas e para criar uma vaga a mais por apartamento. Ocorre que, em alguns edifícios essas alterações foram realizadas de maneira precária, sem observar regras jurídicas e depois resultaram em conflitos que poderiam ser evitados se prevalecesse o bom senso.

Como advogado especializado em Direito Imobiliário há mais de três décadas, tive conhecimento de dois condomínios que ficaram surpresos com as sentenças dos magistrados que eliminaram a 2ª vaga de cada apartamento, pois no registro imobiliário constava apenas uma vaga. Diante disso, diversos proprietários optaram por vender os apartamentos que desvalorizaram, pois possuíam dois automóveis.   Ao estudar os casos, constatamos que a falta de solidariedade e o egoísmo geraram um resultado indesejado.

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O primeiro caso se trata de um edifício com 60 apartamentos, sendo 58 tipos e duas coberturas, onde durante muitos anos, de forma polêmica, todos os proprietários utilizavam duas vagas. Os dois proprietários das coberturas, que foram vendidas por último, usavam vagas ruins, de difícil manobra. Posteriormente, essas coberturas foram vendidas e os novos adquirentes conferiram que na convenção estipulava que somente as coberturas possuíam 2 vagas, sendo que os 58 apartamentos tinham apenas um vaga.  Os donos das coberturas insistiram num acordo, pois tinham direito a duas vagas ótimas. Foram forçados a contratar advogado que notificou o condomínio para remanejar as vagas, pois bastava entregar 4 vagas boas para seus clientes, mais nada! A maioria acomodada e levada pelo egoísmo recusou-se a resolver “o problema que era dos outros”.

Diante disso, o advogado pediu para o Juiz aplicar a convenção, que determina que cada apartamento tem uma vaga e as coberturas 2 vagas. Após a perícia, que confirmou a vaga única de cada apartamento e as 4 vagas das coberturas, o Juiz tentou, no decorrer de anos, a conciliação em 4 audiências, ou seja, fez de tudo para não sentenciar. Diante da falta de racionalidade do condomínio, sentenciou o remanejo das 58 vagas e determinou que cada apartamento estacionasse somente um carro e as coberturas ficaram com 2 ótimas vagas.

O segundo caso trata-se de um edifício na Savassi, com 9 apartamentos de 4 quartos e um vaga, sendo um deles térreo, conforme a convenção. O apto. térreo, com ampla área privativa, ficou alugado 11 anos para um inquilino que tinha apenas um Fusca que era pouco utilizado. A área de garagem não era demarcada, mas cabia 19 carros. Assim, os 8 proprietários passaram a colocar 18 carros e deixaram a pior vaga para o inquilino. O apto. térreo foi vendido e proprietário exigiu 2 vagas, ou seja, o mesmo que os demais aptos menores tinham, o que foi recusado. Resultado da arrogância: o Juiz ignorou a alegação de prescrição e sentenciou o dever de cada um utilizar somente uma vaga, sob pena de multa diária para quem colocasse o 2º carro.

Se tivessem se colocado no lugar de quem reclamou, respeitado o princípio da isonomia e não desafiado a sorte de terem espaço sobrando, todos continuariam a ter duas vagas. Aprenderam que o magistrado não faz milagre, pois este é obrigado a decidir conforme o pedido que é fundamentado na lei e na convenção.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG ([email protected])
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