KÊNIO DE SOUZA PEREIRA *

Há pessoas que se fecham para o diálogo e ignoram o direito alheio e assim estimulam processos ilógicos sem se importar com as consequências, especialmente quando a discussão ocorre de forma coletiva. O resultado é a constatação de condomínio que, ao perder o processo, é obrigado a pagar quantias elevadas, como o ocorrido em um edifício em que o adquirente recém-chegado recebeu a notícia de que cada apartamento deveria pagar R$15.000,00 por causa do fracasso de uma ação temerária proposta pelo síndico mal-intencionado. Diante desses casos é interessante que o pretendente à compra de um apartamento, loja ou sala avalie se há demandas judiciais no edifício, pois poderá vir a ser obrigado a pagar por despesas decorrentes de ações propostas de forma inconsequente e obscura pelo síndico e seu grupo, sem a autorização dos demais condôminos.

Temos conhecimento de um síndico que contou com a ajuda de um advogado que cultivava demandas. Ele implicou com uma condômina que reformou quatro salas do edifício situado em Belo Horizonte. Embargaram a obra, alegando falsamente que foi alterado o encanamento do banheiro de forma a prejudicar todo o prédio. A ação demorou seis anos, tendo a dona da obra, com base na perícia, ganhado nas três instâncias. Após o retorno do STJ, a proprietária injustiçada entrou com uma ação de indenização contra o condomínio, o que resultou na condenação deste em pagar perdas e danos em valor correspondente aos aluguéis, quotas de condomínio e IPTUs de seis anos, que atualmente giraria em torno de R$270.000,00, além dos danos morais, pois impediram o uso das salas por 72 meses. No momento do mandado de penhora para quitar a dívida judicial, o síndico e seu advogado sumiram! Vários condôminos das salas foram surpreendidos, mas tiveram que pagar, inclusive os que não compareceram às assembleias e que se sentiram injustiçados por não terem votado quanto ao processo.

Advogado e síndico unidos em prol do conflito – A classe dos advogados é honrada e séria, sendo a Ordem dos Advogados do Brasil exemplar ao repreender o advogado que venha a ferir seu dever de agir dentro da lei e orientar seu cliente a evitar demanda temerária, conforme preceitua o Código de Ética.

Entretanto, há relatos de demandas judiciais absurdas, que só podem ser explicadas por interesses ocultos do síndico, que por ser frágil a fundamentação da pretensão, promove o processo judicial mediante justificativas ilógicas.

Para exemplificar, citamos o caso recente de um síndico que, desejando criar um litígio, alegou que a Cia. Seguradora não pagaria o seguro contra incêndio por causa de um condômino que utilizou uma área “encravada” que lhe foi entregue pela construtora. Com tal argumento convenceu a assembleia a notificar o condômino, apesar dessa não causar nenhum prejuízo ao condomínio, estimulando uma aventura jurídica e o risco de danos morais ao aplicar a multa por sua conta. Paulo Cesar Brum, diretor da Alper Consultoria em Seguros, especializada em seguros imobiliários, com 32 anos de atuação no mercado, esclareceu que “tal situação não gera nenhuma implicação na cobertura do seguro, pois o edifício é coberto como um todo, sendo que essa área encravada foi aprovada pelo município, não importando para a Cia. Seguradora sua qualificação como área comum, de uso exclusivo ou privativo”.

Portanto, não há nenhum comprometimento no seguro da edificação por tal ocupação, pois ela é residencial. “Somente no caso da apólice realizada especificamente pelo dono do apartamento, caso tivesse cobertura de conteúdo, tais como eletrodomésticos e móveis, não sendo tal cômodo informado, poderia a Cia. de Seguro questionar a cobertura dos equipamentos que estivessem naquele local, nada mais. Essa possibilidade não afeta o condomínio, pois não agrava os riscos”, finalizou o diretor da Alper Seguros.

Esse e outros exemplos esclarecem a razão de alguns síndicos e os advogados que os assistem não levarem o assunto para um debate profundo perante os condôminos numa assembleia. Preferem deixar de informar todos os detalhes previamente para induzir os condôminos a aprovarem uma demanda judicial ou outro serviço, como uma obra, postura essa que afronta os artigos 422 e 1.348 do Código Civil.

A função do síndico é representar o condomínio, mas não decide em seu nome. O síndico não pode usar o dinheiro da coletividade como bem entende, nem contratar qualquer prestador de serviço, o que inclui o advogado, sem prévia autorização da assembleia, a qual analisará os valores e o risco do processo. O advogado atua para a coletividade e não para o síndico!

Cabe ao advogado, ao ser consultado para ser contratado pelo condomínio, somente atuar após a devida aprovação em assembleia. A situação torna-se ainda mais séria quando o patrono, contrariando o art. 2°, § único, VII, do Código de Ética e Disciplina e art. 36, II do Estatuto da OAB propõe aventura jurídica.

Sendo verificada a má-fé do síndico ou do advogado em promover uma ação temerária, qualquer condômino poderá fazer constar em ata de assembleia seu alerta, para que seja aplicado futuramente o art. 32 do Estatuto da OAB, que estabelece: “Art. 32. O advogado é responsável pelos atos que, no exercício profissional, praticar com dolo ou culpa. Parágrafo único. Em caso de lide temerária, o advogado será solidariamente responsável com seu cliente, desde que coligado com este para lesar a parte contrária, o que será apurado em ação própria.”

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). kenio@keniopereiraadvogados.com.br