Plano Diretor trava expansão imobiliária de BH, diz Sinduscon-MG

Mesmo em meio às incertezas do cenário político nacional e às tensões geopolíticas internacionais, o mercado imobiliário de Belo Horizonte deve manter o ritmo de crescimento em 2026. A expectativa do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) é de que o setor avance ao menos 10% neste ano, percentual já registrado em 2025 em BH.

Dados do sindicato mostram que, no ano passado, a capital mineira e Nova Lima, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), somaram 7.545 unidades vendidas e 7.121 lançadas. O Valor Global de Vendas (VGV) alcançou R$ 7,87 bilhões, enquanto o Valor Global de Lançamentos (VGL) chegou a R$ 7,37 bilhões. Desde 2024, as vendas superam os lançamentos nas duas cidades, reduzindo o estoque disponível para comercialização, que encerrou dezembro em 4.484 unidades.

Para o vice-presidente de loteamentos do Sinduscon-MG, Flávio Guerra, o desempenho do mercado poderia ser ainda maior caso Belo Horizonte promovesse mudanças no Plano Diretor, sancionado em 2019.

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“BH perdeu quase 100 mil habitantes nos últimos dez anos. O Plano Diretor da cidade é muito restritivo. O primeiro passo é melhorá-lo: possibilitar, por exemplo, o aumento do coeficiente de aproveitamento e o aumento da altimetria dos prédios para que a cidade volte a ser protagonista do mercado imobiliário, já que ela passou o bastão, em muitos momentos, para Nova Lima, Lagoa Santa, Contagem e Betim”, afirma.

Atualmente, o Plano Diretor de Belo Horizonte, estabelece o coeficiente básico de aproveitamento (CA) 1.0 em toda a cidade. Isso significa que é permitido construir, gratuitamente, uma área equivalente ao tamanho do terreno. Para ultrapassar esse limite, construtoras precisam pagar contrapartidas financeiras ao município por meio da chamada outorga onerosa.

Segundo Guerra, as restrições urbanísticas, somadas à escassez de terrenos, têm limitado projetos de maior porte e pressionado os preços do mercado imobiliário. “Hoje não temos muitos prédios altos novos em BH, o que emperra um desenvolvimento imobiliário mais robusto. Vale lembrar que edifícios altos têm maior valor agregado”, destaca.

O executivo afirma ainda que a Capital já figura entre a terceira/quarta cidade do País com maior valor de metro quadrado. “Já vemos empreendimentos com metro quadrado acima de R$ 35 mil, e esse valor ainda não chegou ao teto”, diz.

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Mesmo com juros elevados, Guerra avalia que muitos consumidores têm antecipado a compra de imóveis diante da expectativa de novos aumentos nos preços. “Nesse cenário de vendas menos aquecidas, ainda é possível conseguir negociações mais vantajosas”, afirma. Para ele, as recentes reduções da taxa Selic — atualmente em 14,5% ao ano — também melhoram as perspectivas do setor. “Do jeito que estava, não há mercado que aguente”, completa.

Sustentabilidade, arquitetura autoral e imóveis de luxo ganham espaço

Além do crescimento do setor, o Sinduscon-MG avalia que o mercado imobiliário de Belo Horizonte deve acompanhar, nos próximos anos, tendências já consolidadas em grandes centros internacionais. “Acho que os prédios estão, cada vez mais, com um viés sustentável, com estruturas que foram pensadas para ter longevidade”, afirma o vice-presidente.

Segundo ele, projetos autorais e empreendimentos assinados por arquitetos também vêm ganhando força. “Temos visto arquitetos assinando os empreendimentos e não apenas desenvolvendo os projetos. Essa assinatura, principalmente de profissionais renomados, ajuda a impulsionar as vendas”, observa.

Outra aposta do setor são os chamados branded residences, empreendimentos de alto padrão desenvolvidos em parceria com marcas de luxo ligadas à hotelaria, moda, design e automóveis. O modelo, já consolidado em cidades como Miami e Dubai, começa a ganhar espaço no mercado brasileiro, especialmente em São Paulo. As opções vão desde projetos com marcas luxuosas de automóveis, como Porsche e Mercedes, a nomes premium da moda, como Armani e Dolce & Gabbana.

“Esses imóveis já nascem com a qualidade chancelada pela marca que está por trás do negócio. O consumidor sabe o padrão que vai encontrar, com arquitetura inovadora e materiais diferenciados”, afirma.

Bem-estar e industrialização das obras entram no radar

O dirigente também destaca o crescimento dos chamados residenciais de bem-estar (Wellness Real Estate), tendência voltada a empreendimentos focados em qualidade de vida e experiências de lazer. “Hoje, muitos empreendimentos já começam a ser apresentados pelas áreas de lazer, academias e spas. Não vejo Belo Horizonte fora dessa rota”, diz.

Outra tendência apontada por Guerra é a expansão das estruturas off-site, sistema construtivo em que parte da obra é produzida em ambiente industrial e posteriormente montada no canteiro. “Esse modelo reduz custos, industrializa a operação e aumenta a escala de produção com maior eficiência”, conclui.