Kênio de Souza Pereira*

As inovações tecnológicas têm trazido grandes avanços para o mercado imobiliário, na maioria das vezes facilitando o trabalho e conectando pessoas. Porém, nem toda tecnologia é criada e utilizada de forma a trazer benefícios para todos os envolvidos. Temos como exemplo as imobiliárias virtuais anunciando que é simples alugar seu imóvel, que “está transformando o jeito de alugar imóveis no Brasil” e que basta publicar fotos bonitas para garantir a locação e o recebimento de aluguéis sem nenhum problema.

Essas imobiliárias virtuais adotam uma estratégia de marketing bem elaborada e com promessas extraordinárias. Algumas chegam ao ponto de anunciar que seus locadores assinam o contrato de locação tomando sol na praia ou numa pescaria, se comprometendo a pagar os aluguéis em dia mesmo se o inquilino ficar inadimplente, ou seja, garantem o dinheiro na conta do proprietário todo mês. Assim, ignoram que a locação é um negócio de risco. Apenas no Fórum de Belo Horizonte são mais de dez mil ações de despejo, sendo a maioria motivada por falta de pagamento.

Há startup que tem como slogan “o jeito fácil de alugar e morar, aluguel rápido, sem fiador e com segurança”, se dizendo inovadora em promover a locação rápida, de forma simples e descomplicada. Entretanto, depois que aparece o inquilino a startup envia dois contratos, o contrato de prestação de serviços entre ela e o locador com 16 páginas, 85 cláusulas que têm 94 parágrafos, além do contrato de locação entre o locador e o inquilino com 19 páginas, 91 cláusulas e 105 parágrafos. Simples? Como? Com 176 cláusulas complexas, interligadas e confusas.

Se aproveitam da boa-fé das pessoas que, com a pressa de receber o aluguel, assinam sem ler todas essas cláusulas e os parágrafos, e não percebem que esses contratos retiram toda a responsabilidade da administradora virtual.
Essas startups visam basicamente lucrar com o recebimento do 1º aluguel e das comissões mensais, com baixo custo, pois nem corretores e vistoriadores possuem no seu quadro de funcionários. Se valem de pessoas avulsas, sem qualquer compromisso com o dono do imóvel, pois atuam como se fossem “motoristas de uber” que ganham valores irrisórios para mostrar o imóvel, bem como fazer as vistorias, não tendo profissionais aptos cobrar os danos do imóvel, nem para avaliar e renegociar o valor do aluguel que defasa com o passar dos anos.

É na desocupação, no momento que o inquilino deixa os débitos sem quitar e o imóvel danificado, que o locador perceberá que na startup que não possui meios de exigir pagamento e defender seus direitos, pois não têm profissionais com a qualificação para conduzir pessoalmente o conflito.

O verdadeiro cliente da startup é o inquilino, pois tudo é feito para agradá-lo, tendo em vista que o lema da imobiliária virtual é alugar rápido, mesmo para quem não tenha condições financeiras. Tanto é verdade que basta ver no site Reclame Aqui as explicações das startup dizendo que se o pretendente não tem renda pode colocar outras pessoas como inquilinas, mesmo que não residam no apartamento, pois o que vale é simplesmente comprovar a renda para um suposto cadastro. Fica clara a aventura de colocar qualquer pessoa no apartamento, pouco importando a sublocação, pois o que se busca é receber o 1º aluguel e as comissões. O resto deixa para depois, já que não tem como o locador exigir o pagamento em juízo, pois não há como acionar judicialmente quem não tem endereço físico, nem seguro fiança e patrimônio penhorável para arcar com os prejuízos.

Para o locador constatar que essa propaganda é enganosa, basta ele exigir da imobiliária virtual a garantia que ela diz ter. Se ela entregar a apólice do seguro fiança com o prazo anual, tendo o nome do locador como beneficiário, o endereço do imóvel, que venha a garantir o pagamento dos aluguéis, encargos, multa e os danos do imóvel até o valor de 30 meses de aluguel, tudo bem. Agora, se a apólice não aparecer, cuidado, pois não terá qualquer garantia e o mais preocupante é que muitos locadores descobrem que foram enganados somente no decorrer de uma ação de despejo que demora em média 14 meses para resultar na desocupação do imóvel.

Que milagre é esse de uma imobiliária virtual, que não tem patrimônio e que ninguém sabe onde estão seus recursos financeiros (que estão blindados e impenhoráveis) afirmar que pagará os aluguéis de centenas de imóveis, caso ocorra inadimplência?

Justamente, para entender essa mágica, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, solicitou vários esclarecimentos a uma famosa startup, sobre quais seriam as garantias reais oferecidas aos locadores e qual seria a seguradora que faz o seguro fiança nos termos da Lei do Inquilinato? Nenhum dos quatro requerimentos foi respondido, ou seja, nada de transparência. Será que esperavam o quinto requerimento para responderem? Nenhuma apólice de seguro fiança e nem qualquer capacidade de cumprir as promessas foi apresentada.

O Poder Judiciário, ao julgar uma ação de despejo por falta de pagamento ou cobrança, considera somente um desses tipos de garantia previstos no artigo 37 da Lei Inquilinato, n° 8.245/91, que se limitam a caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quota de investimento”, ou seja, havendo dois tipos de garantia uma é anulada. Entretanto, há muita gente que adora mentira, especialmente, quando lhe oferecem lucro fácil, se iludirá com promessas inexequíveis. Diante disso, veremos centenas de pessoas tendo prejuízo com as novidades que providas por marqueteiros que se servem dos locadores que deixam de contratar quem se mostra mais transparente e responsável. 

  • Advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG