ITBI, holdings patrimoniais e o julgamento que pode encerrar uma controvérsia de décadas

Poucas discussões tributárias hoje têm impacto tão direto sobre holdings patrimoniais, planejamento sucessório e reorganizações imobiliárias quanto a controvérsia pendente no Supremo Tribunal Federal sobre o alcance da imunidade do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O caso chegou a entrar na pauta do plenário virtual em março deste ano, mas um pedido de destaque do ministro Flávio Dino interrompeu a análise e levou o tema ao plenário físico, onde o julgamento deverá ser reiniciado, ainda sem data definida.

Embora seja um debate jurídico, o impacto econômico é significativo. O artigo 156 da Constituição estabelece que o ITBI não incide quando bens imóveis são transferidos para uma empresa para compor seu capital social. A regra existe justamente para permitir que pessoas físicas reorganizem seus ativos imobiliários em estruturas empresariais que permitem maior profissionalização e segurança jurídica, com estabelecimento de regras de governança importantes para sua preservação, sem que essa operação seja seja tratada como uma operação de compra e venda.

Apesar disso, muitos municípios têm exigido o imposto nessas operações quando a empresa possui atividade imobiliária, situação comum nas chamadas holdings patrimoniais. Isso tem levado os contribuintes a enfrentar cobranças expressivas em reorganizações patrimoniais nas quais não há venda do imóvel.

Quando um imóvel é usado para compor o capital de uma empresa, não há compra e venda e não há, portanto, pagamento de preço. Trata-se de uma reorganização patrimonial, e não uma operação com ganho imediato aos envolvidos: sócio e sociedade. Por isso, a cobrança de ITBI é indevida, já que o imposto foi criado para incidir sobre transferências onerosas de imóveis e deve respeitar a capacidade contributiva do contribuinte.

Antes do pedido de destaque, havia maioria formada a favor dos contribuintes, no sentido da não incidência do imposto mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante. A tese se apoia em precedente do próprio tribunal (Tema 796), que delimitou a imunidade ao valor efetivamente integralizado no capital social. Caso esse entendimento seja confirmado no novo julgamento presencial, a decisão poderá encerrar uma controvérsia que persiste há mais de três décadas entre contribuintes e administrações municipais.

Enquanto isso não ocorre, a realidade prática ainda é marcada por insegurança jurídica. Na ausência de decisão definitiva, muitos municípios continuam exigindo o ITBI nessas operações, e o único caminho para evitar a cobrança tem sido recorrer ao Judiciário por meio de mandado de segurança. Os valores envolvidos costumam ser elevados. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota do imposto é de 3% sobre os valores dos imóveis. Um caso recente acompanhado pelo nosso escritório, a exigência municipal de ITBI alcançaria cerca de R$1,5 milhão, calculados sobre o valor venal dos imóveis a serem integralizados.

Existe ainda um fator adicional que merece atenção dos contribuintes. Em julgamentos com repercussão geral, o Supremo pode estabelecer modulação de efeitos, definindo a partir de quando a decisão produzirá efeitos práticos. Dependendo da forma como isso seja fixado, contribuintes que já tenham buscado proteção judicial podem estar em posição mais segura do que aqueles que permaneceram sujeitos à cobrança administrativa.

Para muitas famílias, a constituição de holdings patrimoniais é uma ferramenta legítima de organização do patrimônio imobiliário e planejamento sucessório, viabilizando o estabelecimento de regras de governança familiar. A integralização de imóveis ao capital social dessas empresas é um passo necessário nesse processo. Submeter essa operação à incidência do ITBI significa tratar uma reorganização interna como se fosse uma compra e venda.

A expectativa é que o Supremo, ao concluir o julgamento do Tema 1348, estabeleça um entendimento definitivo que garanta segurança jurídica tanto para contribuintes quanto para os Municípios. Uma decisão clara tende a reduzir litígios e permitir que contribuintes exerçam plenamente o direito de organizar seu patrimônio dentro dos limites estabelecidos pelas normas vigentes em nosso ordenamento jurídico.