Minas Gerais tem o 3º maior déficit habitacional do País, com mais de 506 mil moradias em falta
Minas Gerais registrou, em 2024, o terceiro maior déficit habitacional, com 506.419 moradias em falta. O Estado segue atrás do Rio de Janeiro (513.740) e de São Paulo (1.252.830) em um levantamento divulgado nesta quarta-feira (10) pela Fundação João Pinheiro (FJP). O estudo teve como base a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PnadC), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e o Cadastro Único para Programas Sociais (CadÚnico).
Em âmbito nacional, a falta de moradias em Minas Gerais representa 8,77% do total contabilizado em todo o País naquele ano (5.773.983). O déficit no Brasil, em 2024, registrou um recuo de 3,4% em relação ao aferido para o ano anterior.
O levantamento também mostra que Minas Gerais concentra 10,8% dos domicílios brasileiros com ônus excessivo de aluguel, ocupando a segunda posição no ranking nacional desse indicador, atrás de São Paulo, que responde por 26,9% do total.
De acordo com a Fundação João Pinheiro, o ônus excessivo com aluguel, caracterizado por domicílios urbanos com renda familiar de até três salários mínimos que comprometem mais de 30% dessa renda com o pagamento do aluguel, continua sendo o principal componente do déficit habitacional brasileiro.
Juros altos e aluguel pressionam déficit habitacional em Minas, segundo mercado imobiliário
Para o conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti, os principais fatores que explicam o volume ainda elevado de déficit no Estado, se devem, basicamente, às despesas de produção e, sobretudo, ao custo do financiamento de imóveis.
“Isso inibe todo o setor porque compromete frontalmente a renda. Com isso, embora o setor produtivo tenha condições de produzir, não há pessoas com renda para alcançar o financiamento”, analisa.
Segundo Cavalcanti, as regiões do Estado que concentram os maiores desafios habitacionais são aquelas com renda menor, principalmente os municípios mais pobres.
O conselheiro do CMI/Secovi-MG explica ainda que o alto ônus excessivo do aluguel no Estado como um dos fatores pujantes para o déficit habitacional, está atrelado a uma equação lógica do mercado.
“Na medida em que se tem pouco acesso à aquisição do imóvel, você direciona mais pessoas para o aluguel, o que aumenta o déficit habitacional. A causa estrutural também aparece aqui: com juros altos, a conquista do imóvel fica mais cara, mesmo no Minha Casa, Minha Vida, com juros subsidiados”, explica.
O vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Sindimóveis-MG), Leandro Chaves, reforça a análise de Cavalcanti, afirmando que este cenário de procura pelo aluguel, que contribui para o consequente encarecimento dos preços, não vai mudar a curto prazo.
“Os imóveis estão cada vez mais caros, seja por custos com mão de obra, valor do terreno, taxa de juros para os financiamentos. Então, de fato, ele [aluguel] vai continuar sobrecarregando as famílias mineiras. Não à toa alguns estudos recentes mostram que Minas Gerais tem a maior inadimplência [no aluguel] comparada a outros estados do Brasil”, diz.
Redução do déficit habitacional poderia ser acelerada se juros do financiamento fossem menores
Ariano Cavalcanti afirma que apesar de o déficit habitacional ter reduzido no País nas últimas duas décadas, a queda poderia ser maior se fosse acompanhada por uma redução da taxa de juros para aquisição de imóveis.
“Os juros inibem não só a poupança como o acesso ao financiamento imobiliário, seja em qual categoria for, sobretudo no Minha Casa, Minha Vida, que é o maior responsável pela redução desse déficit habitacional. Então, apesar da redução, o déficit continua alto e a redução vai ser mais lenta que provavelmente o crescimento da demanda”, reforça.
Cavalcanti pontua que uma taxa de juros mais baixa contribuiria para uma redução do déficit mais acelerada. “Cabe alertar aqui também uma preocupação com a poupança, porque ela vem reduzindo e o funding de financiamento do setor começa a acender um alerta amarelo ou quase vermelho”, conclui.
Minas Gerais tem imóveis vazios suficientes para reduzir o déficit, aponta especialista
Para o doutor em teoria e projeto de arquitetura urbana com ênfase em planejamento habitacional, André Prado, a redução acelerada do déficit habitacional em Minas Gerais exige uma agenda que combine ações em diferentes escalas e tempos.
“No curto prazo, maximizar a adesão ao Minha Casa, Minha Vida. Minas Gerais precisa se inserir de forma mais ativa no fluxo de investimentos do programa, combinando contrapartidas estaduais e municipais, especialmente terrenos, para viabilizar empreendimentos na Faixa 1, que é a mais diretamente vinculada ao perfil das famílias em déficit no Estado”, analisa.
A médio prazo, o especialista afirma que é preciso ativar o estoque ocioso por meio do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo e da regularização fundiária em larga escala.
“Há cerca de 1,2 milhão de imóveis desocupados em Minas Gerais, enquanto o déficit habitacional quantificado é de cerca de 506 mil imóveis. O Estado tem duas vezes mais imóveis desocupados do que residências necessárias para suprir a demanda. Isso indica que a solução no médio prazo não passa necessariamente pela construção de novas unidades, mas pela mobilização do estoque existente por meio de tributação progressiva, desapropriação e cessão de imóveis ociosos para habitação de interesse social”, destaca o professor, que também coordena o curso de arquitetura e urbanismo do Centro Universitário Ibmec, em Belo Horizonte.
Por fim, a longo prazo, o docente afirma ser necessário construir um sistema estadual de habitação com financiamento, capacidade técnica e governança que articula Estado, municípios, movimentos sociais e setor privado em torno de um diagnóstico preciso do cenário. “A própria Fundação João Pinheiro já produz, mas ainda pouco traduzido em políticas efetivas”, conclui.
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