BH avança com projeto que pode facilitar retrofit e reduzir burocracia para obras e reformas
O Projeto de Lei (PL) 676/2026, que altera as regras para licenciamento e execução de obras em Belo Horizonte, avançou em segundo turno na Câmara Municipal (CMBH). O texto busca simplificar o processo para quem pretende construir, reformar ou regularizar imóveis na Capital. Entre as principais mudanças está a inclusão do retrofit e da reconversão entre as intervenções que poderão ser licenciadas pelo município.
Na prática, a medida abre espaço para que imóveis antigos, subutilizados ou sem uso sejam adaptados para novas finalidades, contribuindo para a ocupação de áreas já urbanizadas e para a redução de imóveis ociosos.
A Comissão de Administração Pública e Segurança Pública aprovou, nessa quarta-feira (26), cinco das sete emendas apresentadas à proposta, de autoria da Prefeitura (PBH).
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Prefeitura aponta defasagem nas regras atuais
Segundo a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), esses instrumentos não estão previstos na legislação atual e são necessários para acompanhar as transformações do mercado imobiliário e as novas demandas da cidade “A normativa vigente está em descompasso com as necessidades atuais do ambiente urbano e dos empreendimentos imobiliários, sendo necessário promover ajustes para tornar os processos mais céleres e eficientes”, justifica o prefeito Álvaro Damião (União Brasil).
O que pode mudar para quem constrói ou reforma?
Uma das principais alterações previstas é a tentativa de reduzir o tempo necessário para obter uma licença de obra. Pelo projeto, os processos também passarão a ser analisados por um único servidor, que ficará responsável por acompanhar toda a tramitação.
A expectativa do Executivo é diminuir o retrabalho e, consequentemente, o prazo médio para a aprovação dos projetos.
O texto também amplia de quatro para cinco anos a validade do alvará de construção e altera as regras para sua renovação. Outra mudança envolve as exigências relacionadas às dimensões dos ambientes e às partes das edificações que não são consideradas área construída.
O projeto ainda retira da lei o anexo que trata das penalidades. As regras sobre multas e demais sanções passariam a ser definidas posteriormente por regulamentação específica.
Obras internas poderão ficar dispensadas de licença
Entre as emendas aprovadas está a de número 3, da vereadora Marcela Trópia (Novo), que prevê a dispensa de licenciamento para determinadas reformas internas. A regra valeria para intervenções que não impliquem alteração estrutural, aumento de área construída, modificação de fachada ou mudança de uso da edificação.
Na avaliação do relator, vereador Sargento Jalyson (PL), a definição desses critérios reduz a margem para interpretações diferentes por parte da administração municipal e evita exigências burocráticas para reformas consideradas de baixo impacto.
Outra emenda da vereadora Marcela Trópia, a de número 1, estabelece prazo máximo de 30 dias para a análise de projetos pelo Executivo e prevê aprovação tácita para obras classificadas como de baixo impacto.
Projeto segue para avaliação de impacto nas contas municipais
Depois da aprovação na Comissão de Administração Pública e Segurança Pública, o PL 676/2026 segue para a Comissão de Orçamento e Finanças Públicas.
Nesta etapa, serão avaliados os impactos da proposta sobre o orçamento municipal e sua compatibilidade com o planejamento da Prefeitura.
Se também avançar nesta comissão, o projeto estará apto a ser levado ao plenário da Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) para a primeira votação. Para ser aprovado, precisará receber pelo menos 21 votos favoráveis.
Propriedade fragmentada dificulta projetos de retrofit no hipercentro
Para o vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Sindimóveis-MG), Leandro Chaves, o maior desafio relacionado ao tema em tramitação na CMBH, não é burocrático, mas dominial.
“Um edifício do hipercentro pode ter 200 matrículas de salas, com inventários abertos, penhoras e dívidas. Para fazer retrofit é preciso comprar o prédio inteiro, e um único proprietário resistente inviabiliza o negócio. Por isso os projetos que andam são sempre os de dono único”, ressalta.
O dirigente afirma ainda que do ponto de vista técnico, prédios das décadas de 1940 a 1970 foram feitos para uso comercial; portanto é preciso refazer redes elétrica e hidráulica e construir banheiros e cozinhas que não existiam, além de incêndio, elevadores e acessibilidade. “O custo por metro quadrado chega perto do da obra nova, mas sem a mesma previsibilidade, pois parte dos problemas só aparece depois da demolição interna”, argumenta.
Chaves também explica que o crédito imobiliário brasileiro é desenhado para obras novas. O retrofit, segundo ele, não se encaixa em nenhuma tabela.
Riscos técnicos e financeiros desafiam o retrofit
Embora acredite que o novo regramento pode melhorar significativamente a viabilidade econômica do retrofit, o economista e professor do Centro Universitário UniBH, Fernando Sette, tem análise parecida a de Leandro Chaves ao afirmar que simplificar a legislação não resolve sozinho a equação.
“O retrofit apresenta riscos técnicos superiores aos de uma construção nova, porque estruturas antigas podem exigir reforços e adaptações relevantes nas instalações elétricas e hidráulicas, acessibilidade e segurança contra incêndio, além de eventuais limitações relacionadas à preservação do patrimônio”, diz.
Há também, segundo ele, o desafio financeiro: quanto maior a incerteza sobre o custo final da obra e sobre a demanda futura, maior tende a ser o retorno exigido pelo investidor e mais difícil pode ser o financiamento.
Valorização imobiliária traz desafio de inclusão
Questionado sobre os impactos da mudança para o mercado imobiliário e para a cidade, Sette destaca que o principal efeito pode ser a criação de um novo mercado para imóveis que hoje possuem baixo aproveitamento econômico. Um prédio comercial vazio ou uma edificação antiga, conforme o professor, deixam de ser avaliados somente pela renda que produz atualmente e passam a incorporar também seu potencial de transformação.
“Isso pode atrair investimentos, reduzir imóveis ociosos e ampliar a oferta residencial em regiões consolidadas”, avalia.
Já para a cidade, há ainda um ganho de eficiência, de acordo com o economista: ele acredita ser economicamente mais racional estimular novos moradores e atividades onde já existem transporte, saneamento, comércio e equipamentos públicos do que expandir continuamente a ocupação urbana para regiões cada vez mais distantes.
“O risco é que uma revitalização bem-sucedida produza valorização imobiliária e aumento dos aluguéis, pressionando justamente as famílias de menor renda que já vivem nessas regiões. A solução, portanto, não deve ser impedir a valorização, porque ela é parte do incentivo necessário para atrair investimento privado, mas criar mecanismos para distribuir seus benefícios”, analisa.
Leandro Chaves também reforça que trazer o morador de volta é o que devolve uso noturno, movimento e segurança. “Além ainda de reaproveitar metrô, escola e rede de água/esgoto/gás já instalados, é mais barato para o município do que abrir novo vetor de expansão”, conclui.
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