Mercado aponta insegurança jurídica na cobrança do ITBI em Belo Horizonte

A forma de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em Belo Horizonte voltou a ser alvo de questionamentos do mercado imobiliário após audiência pública realizada em junho na Câmara Municipal. O debate gira em torno da aplicação da Lei Municipal nº 11.530/2023, que estabelece o valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do imposto.

O ITBI é um tributo municipal obrigatório para a transferência da propriedade de um imóvel. O setor imobiliário afirma que, embora a legislação determine como referência o valor declarado na negociação, a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) tem utilizado avaliações próprias para definir a base de cálculo antes da emissão da guia de pagamento. Com isso, em alguns casos, o imposto acaba sendo calculado sobre um valor superior ao efetivamente pago pelo comprador.

A Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) defende que eventuais divergências sejam apuradas posteriormente, por meio dos mecanismos de fiscalização já previstos na legislação, sem impedir a conclusão da compra do imóvel. Segundo a entidade, o modelo atual gera insegurança jurídica, dificulta o planejamento financeiro e pode comprometer financiamentos, registros em cartório e até a conclusão das negociações.

De acordo com o diretor da CMI/Secovi-MG, Rafael Amato, a reivindicação não é pela redução da alíquota do imposto, atualmente de 3%, mas pelo cumprimento da legislação municipal. “Nossa discussão não é o valor do imposto. O que defendemos é que a legislação seja cumprida e que a base de cálculo respeite o valor da transação. Se houver indícios de irregularidade, a prefeitura possui instrumentos para fiscalizar e cobrar eventual diferença posteriormente”, afirma.

Amato explica que a surpresa ocorre quando, após a assinatura do contrato, a guia do ITBI é emitida com base em um valor superior ao da compra. Segundo ele, isso aumenta não apenas o imposto, mas também outras despesas da operação. “Além do ITBI, os custos de escritura e de registro também passam a ser calculados sobre esse valor maior. Para muitas famílias, esse aumento inesperado compromete todo o planejamento financeiro da aquisição do imóvel”, destaca.

Na avaliação do especialista em direito imobiliário e consultor especial da presidência da Ordem dos Advogados do Brasil – seção Minas Gerais (OAB-MG), Kênio Pereira, a prática provoca um efeito surpresa para os compradores e já foi objeto de discussões no Judiciário. Segundo ele, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) é de que o valor declarado pelo contribuinte deve prevalecer como base inicial do ITBI, cabendo ao município instaurar procedimento administrativo caso identifique indícios de subavaliação.

“O município não pode arbitrar unilateralmente um valor superior ao da negociação sem o devido procedimento. Hoje, as operações imobiliárias são amplamente rastreadas pelos sistemas da Receita Federal, o que reduz significativamente o espaço para subfaturamento”, afirma Pereira.

Segundo o especialista, muitos compradores acabam pagando o valor cobrado para não atrasar a escritura e o registro do imóvel, já que contestar administrativamente ou judicialmente a cobrança pode prolongar o processo de aquisição. Para ele, isso reforça a necessidade de maior previsibilidade e segurança jurídica nas transações imobiliárias.

A PBH foi procurada pela reportagem do Diário do Comércio mas não deu retorno até o fechamento da edição.