STJ decide que Airbnb em condomínios depende de aprovação da maioria dos moradores

A utilização de imóveis em condomínios para estadia de curta temporada, como a ofertada pela plataforma Airbnb, passa a exigir que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. A decisão é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e foi dada pelo colegiado, por maioria dos votos, nessa quinta-feira (7).

De acordo com o STJ, o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a sua destinação residencial e, por isso, deve ser autorizado pelo condomínio (saiba mais abaixo). O entendimento da seção uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema e mantém o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que havia negado o pedido de disponibilização do imóvel na plataforma Airbnb sem autorização do condomínio.

A votação do tema em segunda instância teve origem após um processo aberto por uma proprietária de apartamento que buscava destinar o imóvel a estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia. O condomínio envolvido, porém, alegava que essa finalidade, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio.

A empresa Airbnb participou do processo como interessada na ação. Procurada, a plataforma informa que a decisão em questão refere-se a um caso “específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios”.

“Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis. No Brasil, um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano. Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais”, encerra a nota.

Decisão é justa, diz CMI/Secovi-MG

A diretora da área das Administradoras de Condomínios da Câmara do Mercado Imobiliário e o Sindicato de Habitação (CMI/Secovi-MG), Marcela Nery, considera a decisão justa. “Deixa a cargo da maioria decidir o destino daquele condomínio para não tirar o sossego, a paz e a segurança de quem reside no imóvel”, afirma.

Segundo ela, a orientação para quem tem ou quer adquirir um imóvel para locação de curta temporada é buscar o síndico do condomínio para se informar. “Existem imóveis já constituídos para Airbnb, que têm essa autorização. Se não é o caso, procure o síndico e a convenção”, diz.

Estadia de curta temporada não é locação, diz relatora

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, deu o voto que prevaleceu no julgamento. A magistrada comentou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, motivo pelo qual podem ser considerados contratos atípicos.

“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada”, afirma.

Nancy Andrighi lembra que a utilização das plataformas digitais intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, o que facilita a comunicação entre proprietários e hóspedes. Como resultado desse novo cenário, está a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, “o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos”, diz.

Pelo Código Civil, condôminos precisam respeitar destinação do empreendimento

A relatora ainda destaca que, pelo Código Civil, se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial. Caso contrário, para mudar o uso do imóvel, o artigo 1.351 do Código Civil exige a aprovação por dois terços dos condôminos.

“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, conclui a ministra.

Com isso, foi negado provimento ao recurso especial da proprietária e mantido o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que havia negado o pedido de disponibilização do imóvel na plataforma Airbnb sem autorização do condomínio.

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