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Kênio de Souza Pereira*

É comum as pessoas realizarem reformas onde residem, seja em casa, apartamento ou nas lojas ou salas onde trabalham, com o objetivo de melhorar ou ampliar a sua utilização, bem como modernizá-lo. Ocorre que, há casos que essas obras são realizadas na divisa do imóvel vizinho, gerando problemas no muro, como infiltrações e abalos. Quando essas reformas são executadas nos edifícios, os cuidados devem ser redobrados, por se tratarem as unidades interligadas.

Quanto aos apartamentos novos e, em especial, os vendidos na planta, ocorrem problemas em decorrência de os compradores receberem orientações parciais da construtora ou do corretor de imóveis sobre as melhorias que podem ser realizadas, como o fechamento das varandas, coberturas ou das áreas privativas. Executar tais obras pode ser complicado, pois geralmente a construtora esgota o limite de área a ser construída, chamado de potencial construtivo, pois assim consegue vender mais unidades, obtendo maior lucratividade naquele terreno.

Em geral, o comprador desconhece os obstáculos que poderá enfrentar ao desejar ampliar parte da sua unidade, por deixar de analisar juridicamente a convenção do condomínio, além dos incômodos que poderá ocasionar. Como exemplo citamos o proprietário do apartamento térreo que resolve ampliar sua área coberta ao instalar um telhado rente à parede do edifício, gerando insegurança para o apartamento do primeiro andar ao facilitar a entrada de um invasor. Há ainda outras irregularidades, como o apartamento térreo instalar uma churrasqueira com chaminé que prejudicará alguns moradores que passam a ter que manter as janelas fechadas por não suportar o odor e a fumaça.

É proibido também ao condômino alterar a fachada do edifício sem autorização da coletividade condominial, pois se cada um realizar uma obra da forma individual, o visual ficará desfigurado resultando na desvalorização das unidades diante de uma aparência estranha.

Porém, há modificações, como o fechamento de coberturas com telhados ou alvenaria, que podem ser imperceptíveis, sequer sendo classificadas como alteração de fachada. Há caso de comprador que combina com a construtora que logo que tiver a posse do apartamento de cobertura, realizará alguma obra na área externa, em sintonia com o calculista e o arquiteto que projetou o edifício para manter o padrão estético original e o mesmo acabamento. Dessa forma, quem nunca conheceu o edifício originalmente, dificilmente saberá se houve ou não alteração da fachada, por essa integrar o visual do prédio, mantendo a harmonia desejada.

Caso a alteração pretendida pelo proprietário prejudique a harmonia da fachada do edifício, deverá ser obtida a prévia autorização do condomínio, por escrito.

Lamentavelmente, por não investirem em assessoria jurídica especializada, muitas construtoras insistem em elaborar convenções genéricas, copiadas de projetos anteriores e diferentes, quando deveriam adequar esse documento à realidade de cada edifício que constroem, pois assim, haveria maior segurança sobre o direito de cada um.

No que se refere à fachada do edifício, já que a construtora sabe sobre as melhorias que podem ser realizadas pelos compradores, nada impede que ela já faça constar na convenção a autorização para tal construção. Evitaria, assim, desgastes do seu cliente que não precisará convencer outros condôminos sobre a viabilidade do seu projeto.

Há proprietário de apartamento que contrata orientação técnica e jurídica prévia, para viabilizar o acréscimo de área da sua unidade sem gerar conflitos com os demais coproprietários. Conduzir esse processo é uma arte, sendo importante analisar vários pontos para evitar problemas com os vizinhos. A outorga onerosa, concedida pela prefeitura municipal mediante pagamento pode ser uma boa alternativa. Dessa maneira, o proprietário da cobertura ou do apartamento com área privativa poderá realizar a obra de maneira legal, sem riscos, obtendo a valorização adequada.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis. kenio@keniopereiraadvogados.com.br