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Kênio de Souza Pereira*

Alguns inquilinos questionam o pagamento do seguro contra incêndio junto à imobiliária por não refletir sobre a importância de evitar que eles e seus fiadores fiquem livres do risco de assumir os danos decorrentes de um sinistro.

O seguro tem a função de proteger a edificação locada, bem como o locador, que figura como beneficiário na apólice. Na prática, o principal protegido é o inquilino, pois raramente, no caso de um incêndio, terá condições de arcar com o pagamento dos danos que podem resultar a perda integral da construção.

Quanto à proteção do fiador, essa é inquestionável. Se os fiadores soubessem que eles poderiam ser surpreendidos com uma ação de indenização que exija o pagamento da reconstrução do imóvel locado, que pegou fogo porque o inquilino, pessoa de sua confiança, deixou o filho sozinho e este esqueceu o fogão acesso por horas, o aparelho de ar-condicionado ou pisca-pisca da árvore de natal gerou um curto-circuito, esses seriam os primeiros a exigir que o inquilino pagasse o seguro.

Obviamente, em 99% dos casos o incêndio é involuntário, mas mesmo se tratando de um acidente, o inquilino, como responsável pela casa, galpão, apartamento loja ou sala, responderá pela indenização, mesmo não tendo dolo. E caso não tenha condições, caberá ao fiador pagar os danos, por ser o garantidor de todas as obrigações legais do inquilino, inclusive de devolver ao locador o imóvel como o recebeu, nos termos do art. 23 da Lei do Inquilinato e art. 569 do Código Civil.

Devido à realidade de que mais de 90% dos inquilinos não têm condições financeiras de pagar outro imóvel, caso este fosse arruinado por um incêndio, além do fato de muitos edifícios deixarem de realizar o seguro do condomínio e por não ter como as imobiliárias exigirem as apólices dos condomínios, o legislador definiu o dever de todos os imóveis (exceto lotes vagos) serem cobertos por apólices de seguro. A Lei do Inquilinato determina: “Art. 22. O locador é obrigado a: VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.

A lei, por uma questão lógica, permite que o contrato de locação estipule a obrigação de o inquilino pagar o seguro contra incêndio, bem como o IPTU, pois é ele quem utiliza o imóvel, sendo impossível o locador provocar incêndio onde não reside. Cabe a quem ocupa o imóvel preservá-lo e assumir qualquer dano que aconteça com ele, inclusive se decorrer de um arrombamento ou acidente.

A legislação, ao estipular o “seguro complementar”, permite a exigência do seguro na locação, especialmente nas unidades que compõem um condomínio, pois diante da troca de síndicos, por falta de sintonia na transmissão da documentação, se esquece de fazer o seguro obrigatório, que é definido como despesa ordinária no condomínio.

É notória a ocorrência de atritos na eleição do síndico e o amadorismo na condução dos trabalhos, fato este explica por que milhares de condomínios deixam de fazer o seguro. Não tem como a imobiliária fiscalizar essa situação. Essa realidade justifica a Lei nº8.245/91, que prevê, no art. 25, o direito de a imobiliária cobrar os encargos, dentre eles, o seguro contra incêndio junto com o aluguel mensal.

Por constar na apólice como beneficiário da indenização o proprietário do imóvel, pois o seguro é do seu patrimônio, cabe a este, representado por sua procuradora/imobiliária exigir que a contratação seja feita com corretora e cia. de seguro de sua confiança, pois no caso de sinistro, quem terá que “lutar” para receber a indenização é o locador e não o inquilino.

Por não ser o inquilino o beneficiário, não cabe a ele impor qual cia. seguradora fará o seguro. Há casos de bancos que oferecem seguro por meio de um gerente, que não é habilitado a comercializar seguros, e quando o sinistro ocorre o locador fica sem a devida assistência de um corretor de seguros de sua confiança. A experiência comprova que não se escolhe seguro pelo preço, mas pela confiança e pela capacidade de o corretor de seguros rejeitar as desculpas que algumas cias. seguradoras utilizam para recusar a arcar com os danos.

A corretora de seguros que atende uma imobiliária, por ter centenas de apólices, tem mais força e interesse em resolver junto à seguradora o sinistro para o locador, ou seja, nesses casos, escolher com base no preço mais barato pode sair muito caro.

O inquilino tem o direito de fazer o seguro de seus móveis, automóvel ou contra furto ou roubo dos seus bens na cia de seguro de sua escolha, não podendo o locador opinar. Da mesma forma, o inquilino não pode interferir na escolha da imobiliária ou do locador quanto à corretora de seguro, pois o bem que está sendo segurado não pertence ao inquilino, ele é um mero ocupante.

A razão das imobiliárias serem exigentes quanto ao seguro decorre do fato de uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais contra uma imobiliária que assumiu que devolveria o imóvel ao locador no mesmo estado que recebeu. Ocorreu que a casa locada sofreu um incêndio, não tendo o inquilino fiadores, o que resultou na imobiliária sendo condenada a pagar a indenização, pois ela não exigiu do inquilino o pagamento do seguro, sendo que poderia ter cobrado deste o prêmio do seguro junto com o valor do aluguel pela via judicial.

* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG, Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal