Valor médio pedido pelo aluguel de galpões premium supera R$ 30/m² na RMBH
O valor médio pedido para novos contratos de aluguel de galpões premium na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) já supera R$ 30 por metro quadrado (m²). A escalada de preços é puxada por Contagem, com média de R$ 32/m² a R$ 35/m², seguida pela Capital (R$ 30/m² a R$ 32/m²) e Betim (R$ 28/m² a R$ 30/m²).
O levantamento é do diretor estrategista da imobiliária Só Galpões, Tiago Drumond. Ele avalia que os preços ainda têm margem para alta e ressalta que os valores anunciados nem sempre correspondem aos efetivamente praticados nos fechamentos das negociações.
Conforme o especialista, o movimento de valorização tem relação com vacância em mínimas históricas, forte demanda do e-commerce, além de custos de construção, pressionados pela taxa de juros e inflação.
Outro ponto que influencia os preços e deve se tornar cada vez mais relevante é a reforma tributária. A contagem regressiva para a transição dos modelos de cobrança já está redesenhando o mapa logístico e industrial de Minas Gerais.
Drumond explica que a reforma ampliará a tributação no destino, reduzindo a importância de incentivos fiscais vinculados à origem das mercadorias. Isso tem intensificado uma corrida de empresas em direção à RMBH, impulsionando a busca por ativos estrategicamente localizados, incluindo imóveis ainda em fase de construção.
Novos critérios de localização
Até 2028, a instalação de empresas industriais e logísticas em estados ou municípios que concedem incentivos fiscais relacionados ao Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS) ou ao Imposto sobre Serviços (ISS) ainda poderá representar uma importante vantagem competitiva.
No entanto, entre 2029 e 2032, com a transição progressiva desses impostos para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), parte dos incentivos vinculados à tributação na origem perderá força. Fatores como proximidade dos centros consumidores, infraestrutura, mão de obra, mobilidade e eficiência logística passam a ter peso maior nas decisões imobiliárias.
“Antigamente, com a guerra fiscal de estados ou municípios para atraírem empresas, mesmo que a localização não tivesse uma mão de obra tão qualificada ou uma logística muito eficiente, era oportuno desenvolver galpões nessas áreas”, afirma Drumond.
“Com a reforma tributária e a intenção de encerrar essa guerra fiscal, os players que se beneficiam desses incentivos agora estão começando a olhar para ver o que realmente vale a pena, ainda mais hoje, com todo mundo fazendo compras on-line, querendo que as entregas cheguem no mesmo dia ou quanto antes”, acrescenta.
Para o diretor da Só Galpões, a nova legislação deve provocar gradualmente um deslocamento físico de operações, o que mexe com os preços de aluguel dos galpões. Ele ressalta que, embora o ciclo de transição da reforma tributária se complete apenas em 2033, as empresas já estão se movimentando agora para buscar ativos estratégicos.
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