Doação de imóveis bate recorde em Minas: entenda o que muda no imposto com a reforma tributária
Dados do Colégio Notarial do Brasil – Seção Minas Gerais (CNB/MG) mostram que os Cartórios de Notas do Estado lavraram 19.404 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, o maior volume da série histórica, iniciada em 2007. O número representa um crescimento de 52% em relação a 2020, quando foram realizados 12.735 atos.
O cenário, segundo o CNB/MG, sinaliza para uma mudança de comportamento nas famílias que pode se intensificar nos próximos meses diante da perspectiva de alterações no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) decorrentes da Reforma Tributária.
“Hoje, o Estado aplica uma alíquota única de 5% para heranças e doações, independentemente do valor do patrimônio transmitido. Com a publicação, em janeiro, da Lei Complementar nº 227/2026, os estados que ainda utilizam esse modelo passam a ser obrigados a adotar alíquotas progressivas, nas quais a tributação aumenta conforme o valor dos bens transferidos”, informa a entidade.
A nova legislação também estabelece diretrizes para que a cobrança passe a considerar o valor de mercado dos bens, e não apenas referências patrimoniais ou fiscais tradicionalmente utilizadas em diversas situações.
Novas regras entram em vigor a partir de 2027
Embora, conforme o Colégio Notarial do Brasil, as novas regras dependam da aprovação de legislação estadual específica, 2026 poderá representar a última oportunidade para que famílias façam doações patrimoniais sob o atual modelo tributário. Isso porque qualquer alteração aprovada neste ano deverá respeitar os princípios constitucionais da anterioridade anual, permitindo que as mudanças passem a valer apenas a partir de 2027.
Além da possibilidade de fixar a tributação pelas regras atuais, a antecipação, de acordo com a associação dos cartórios de notas, permite evitar que futuras valorizações imobiliárias ampliem a base de cálculo do imposto.
“Estamos observando um aumento na procura por planejamento sucessório em todo o País. A Reforma Tributária trouxe para muitas famílias uma discussão que antes costumava ser adiada”, afirma o presidente do CNB/MG, Victor Fróis Rodrigues.
Doação exige cuidados jurídicos para evitar conflitos e custos extras
Para o advogado e professor de Direito de Família da Faculdade Milton Campos, Rafael Baeta, o cuidado principal relacionado ao tema é a doação com reserva de usufruto. A medida permite aos pais transferirem a propriedade do imóvel aos filhos, mas manterem para si o direito de uso, moradia, administração e recebimento de rendimentos do bem durante toda a vida.
“Também costumo incluir cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, que protegem o patrimônio de dívidas do filho e até de uma eventual separação, que faz o bem retornar ao doador caso o donatário venha a falecer antes dele, evitando que a doação vá parar nas mãos de terceiros”, explica.
Ainda segundo o especialista, é preciso respeitar a legítima metade do patrimônio reservada por lei aos herdeiros. “E vale lembrar que, a princípio, a doação a um filho é adiantamento de herança e volta para a partilha, salvo se houver cláusula expressa em sentido contrário, dispensando essa colação e fazendo a doação sair da parte disponível”, completa.
Há, também, conforme o advogado um detalhe tributário que costuma passar despercebido: se o imóvel for doado por valor acima do que está na declaração de Imposto de Renda do doador, pode incidir imposto sobre ganho de capital. “Por isso, a economia só se confirma quando a operação é bem estruturada; feita às pressas, pode sair mais cara”, ressalta.
Especialista explica impacto da progressividade no valor do imposto
Rafael Baeta esclarece que a progressividade da alíquota determinada na Lei Complementar nº 227/2026 não será onerosa para todos. Ela alivia os patrimônios menores e pesa mais nos maiores.
“Tomando a transmissão por herança, que é onde a alíquota pode chegar a 8%, o ponto de virada fica em torno de R$ 425 mil: abaixo disso, o imposto pode até ficar menor que os 5% de hoje; acima, fica maior”.
O docente exemplifica que em um patrimônio de R$ 1 milhão, por exemplo, o imposto subiria de R$ 50 mil para cerca de R$ 67 mil. Já para um imóvel estimado em R$ 3 milhões, o ITCMD aumentaria de R$ 150 mil para cerca de R$ 227 mil. “É essa a diferença entre doar agora, a 5%, e deixar para a herança, lá na frente, mais cara, que está levando as famílias aos cartórios, sobretudo as de patrimônio médio e alto”, diz.
Por fim, Baeta pede cautela quanto à ideia de que o preço do imposto vai dobrar. Segundo ele, a alíquota, sozinha, sobe de 5% para 8%, o que já é um aumento expressivo, mas o custo só se aproxima do dobro quando incorporado ao valor de mercado.
“Isso pesa principalmente em imóveis antigos, com valor venal defasado, e em quotas de holdings familiares. Vale registrar também que essas faixas ainda estão em discussão na Assembleia e podem mudar. O teto nacional continua em 8%”, conclui.
Arrecadação do ITCMD mais que dobra em cinco anos em Minas
O movimento de corrida das famílias pela regularização da doação de imóveis ocorre em paralelo ao avanço da arrecadação do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) em Minas Gerais. Em 2020, o tributo gerou R$ 969 milhões aos cofres mineiros, segundo o CNB/MG. Em 2025, o valor alcançou R$ 2 bilhões, um crescimento de 106% em cinco anos.
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