Reforma tributária vai impactar setor imobiliário e deve pressionar custos

O mercado imobiliário será impactado pelas mudanças previstas na reforma tributária em implementação no Brasil. A expectativa é que a reforma pressione custos, afete preços ao consumidor e exija uma reorganização operacional de empresas em toda a cadeia. Em um mercado que movimentou cerca de R$ 292 bilhões em lançamentos em 2025, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), as mudanças atingem desde incorporadoras até o mercado de locação e intermediação.

Foto: Reprodução Adobe Stock

Com a reforma, operações que hoje têm baixa ou nenhuma incidência de tributos sobre consumo passam a ser incluídas no sistema, alterando a estrutura de custos do setor. “A reforma muda a lógica do mercado imobiliário ao incluir operações que não eram tratadas como consumo e que agora passam a ser tributadas”, afirma Rute Endo, sócia-administradora do escritório especializado em direito imobiliário, tributário e de sucessão familiar da Ivan Endo Advocacia. Segundo a especialista, a principal mudança está justamente nessa ampliação da base tributária.

O novo modelo substitui tributos atuais – como Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), de âmbito federal; Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS), da esfera estadual; e Imposto sobre Serviços (ISS), de competência municipal – por um sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA- Dual), dividido entre CBS (federal) e IBS (estadual e municipal). Esses tributos passam então a incidir de maneira mais ampla sobre bens e serviços.

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Segundo Rute Endo, um dos principais efeitos está no mercado de locação isso porque “aluguéis que hoje não pagam ISS por não serem considerados prestação de serviço, a partir da reforma, passam a ser tributados, o que pode impactar diretamente a rentabilidade dos imóveis e, em parte, ser repassado aos aluguéis”, explica. Da mesma forma, a compra e venda de imóveis também entram no novo sistema. Atualmente fora do alcance de ICMS e ISS, essas operações passam a integrar a base do IVA dual, o que tende a alterar o cálculo de custos em incorporações e transações.

A chamada não cumulatividade, mecanismo que permite descontar créditos de impostos pagos ao longo da cadeia produtiva, também é outro ponto relevante da reforma tributária. Na avaliação da especialista, embora a não cumulatividade seja um dos pilares da reforma, seu efeito no setor imobiliário tende a ser limitado. Rute Endo explica que, no caso dos aluguéis, por exemplo, que não envolvem uma cadeia extensa de insumos tributados, pode haver redução da possibilidade de compensação e resultar em uma carga efetiva maior.

Ela lembra que a reforma ainda prevê a extinção gradual de regimes simplificados hoje utilizados por incorporadoras, como o Regime Especial de Tributação (RET), que permite uma alíquota reduzida e simplificada sobre a receita. A mudança deve exigir maior planejamento tributário e pode impactar a viabilidade de projetos.

Na avaliação da especialista, o setor deve enfrentar um período de transição com ajustes relevantes. “Além da possível pressão de custos, há uma mudança importante na complexidade operacional. Empresas precisarão rever processos, sistemas e estratégias”, salienta.

Novo prazo coloca pressão imediata nas empresas

Apesar de a implementação completa ocorrer a partir de 2027, o cronograma da reforma tributária já impõe um desafio imediato. A especialista lembra que, a partir de agosto de 2026, empresas fora do Simples Nacional deverão preencher seus documentos fiscais de acordo com o novo modelo da Contribuição sobre Bens e Serviços, ainda que sem recolhimento efetivo nesse primeiro momento.

Isso significa que o período de transição exigirá ajustes antecipados em sistemas, processos e classificação fiscal, especialmente em setores como o imobiliário, que passam a lidar com novas incidências tributárias. “O maior risco agora não é o aumento de carga, mas a falta de preparo operacional. Quem não se adaptar desde já pode enfrentar inconsistências e retrabalho quando o modelo entrar plenamente em vigor”, destaca a advogada.

O que muda no setor imobiliário

Hoje

• Aluguéis não pagam ISS (imposto municipal sobre serviços)
• Venda de imóveis não sofre incidência de ICMS (estadual) nem ISS
• Incorporações podem usar regime simplificado com baixa carga tributária
• Estrutura mais previsível de custos

Com a reforma

• Aluguéis passam a ser tributados pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual/municipal)
• Venda de imóveis entra no sistema de tributação sobre consumo – IVA-Dual
• Regimes simplificados serão encerrados gradualmente
• Empresas poderão usar créditos tributários, mas com limitações no setor
• Tendência de maior complexidade e necessidade de reorganização operacional