Especialista alerta para erros na declaração de imóveis no Imposto de Renda

A reta final para a entrega da declaração do Imposto de Renda costuma expor um problema recorrente entre contribuintes: erros na declaração de patrimônio, especialmente relacionados a imóveis. Segundo a advogada tributarista e especialista em direito imobiliário, Rute Endo, essas falhas muitas vezes têm origem em situações antigas, como a informalidade na aquisição de bens ou a ausência de planejamento sucessório.

Um dos pontos que mais chamam atenção, de acordo com a especialista, é o alto índice de irregularidade no mercado imobiliário brasileiro. Levantamento divulgado pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg) aponta que quatro em cada dez imóveis urbanos não estão devidamente regularizados e que mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis sem o devido registro em cartório. É uma realidade que impacta diretamente a declaração do Imposto de Renda.

Grande parte dessas irregularidades, conforme explica Rute Endo, decorre de práticas antigas, como o chamado “contrato de gaveta”. Nesse modelo, a negociação é feita entre particulares, mas não há registro em cartório, etapa obrigatória para que a propriedade seja reconhecida legalmente. “Se você tem apenas o contrato de gaveta, você não é proprietário para a lei”, explica a especialista.

O problema é que muitos imóveis permanecem por décadas nessa situação, sendo transmitidos entre gerações sem regularização formal. E as consequências não se limitam à declaração anual. A ausência de registro pode gerar complicações em inventários e aumentar custos com impostos, como o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), devido à incidência de multas e juros ao longo do tempo.

Além disso, a falta de organização patrimonial pode travar negociações futuras. “Muitas vezes surge uma oportunidade de venda, mas o imóvel não pode ser transferido porque ainda está no nome de alguém que já faleceu”, alerta.

Outro erro comum é a perda de benefícios fiscais no momento da venda do imóvel. Pela legislação brasileira, imóveis adquiridos há muitos anos podem ter descontos significativos no imposto sobre ganho de capital. Na prática, isso significa que um imóvel comprado por R$ 100 mil e vendido por R$ 1 milhão teria um ganho de R$ 900 mil, sujeito à tributação. Porém, dependendo da data de aquisição, esse valor pode ser reduzido consideravelmente.

O problema ocorre quando herdeiros não fazem corretamente a chamada declaração final de espólio. “Se esse processo não for feito com atenção, o herdeiro perde o benefício acumulado ao longo dos anos e passa a pagar imposto como se tivesse adquirido o imóvel recentemente”, explica a advogada.

Entre os erros mais comuns nas declarações de patrimônio, Rute Endo destaca quatro: declarações incoerentes entre coproprietários familiares, que possuem o mesmo imóvel, mas informam valores diferentes ou até o valor integral individualmente; ausência de declaração de usufruto, situação comum em doações em vida, o que pode gerar necessidade de retificação e perda de benefícios fiscais; falta de declaração de saída definitiva do País por contribuintes que moram no exterior, mas continuam com bens no Brasil sem regularizar a situação fiscal; e ausência de atualização após inventário ou divórcio, quando as mudanças patrimoniais não são refletidas corretamente na declaração.

“São erros de patrimônio familiar que precisam receber atenção para que sejam declarados de forma coerente, porque, se você for alugar ou até mesmo vender, principalmente com as regras da reforma tributária que ficaram mais restritas, poderá enfrentar problemas de malha fina ou até de autuação”, afirma.

Doação em vida exige cautela

A antecipação da herança por meio de doações é uma prática comum, mas nem sempre é a mais vantajosa. Segundo a especialista, decisões desse tipo devem ser tomadas com base em planejamento jurídico e tributário.

“Não existe uma receita única. Em alguns casos, pode ser melhor estruturar uma holding patrimonial; em outros, manter o bem na pessoa física. Tudo depende do perfil da família e do objetivo com aquele patrimônio”, afirma.

Ela alerta ainda que decisões mal planejadas podem gerar aumento de impostos ou perda de vantagens fiscais, especialmente no caso de imóveis valorizados. Para evitar problemas com a Receita Federal e prejuízos financeiros, a principal recomendação da advogada é buscar orientação especializada.

A integração entre advogados de família, tributaristas e especialistas em direito imobiliário é fundamental para organizar o patrimônio de forma eficiente. “Resolver antes é sempre melhor do que remediar depois. A falta de planejamento pode gerar custos altos e até conflitos familiares”, conclui.