Imóveis irregulares dificultam financiamentos e podem comprometer vendas em Minas

A irregularidade de imóveis, residenciais e comerciais, é uma das temáticas mais discutidas no mercado imobiliário. A falta de documentação adequada dificulta as negociações, restringe acesso a financiamento bancário e compromete a possibilidade de utilizar uma propriedade como garantia em operações de crédito. A ausência de registro em órgãos legais também gera insegurança em compradores e proprietários, tornando a regularização uma etapa importante para a formalização de transações imobiliárias.

Segundo o mestre e doutor em Direito Processual pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas) e pós-doutor em Direito Privado pela PUC do Paraná, Adriano Stanley, não existem estatísticas precisas sobre a quantidade de imóveis que estão irregulares em Minas Gerais. Ele afirma que o cenário imobiliário é volátil. “O imóvel que está regular hoje pode se transformar irregular amanhã e vice-versa”. Como referencial nacional, o especialista cita o último censo demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), segundo o qual cerca de 55% dos imóveis no Brasil estariam em situações de irregularidades.

Procurada, a Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), por meio da Secretaria Municipal de Política Urbana, informou que foram emitidos 456 autos de notificação ou orientação e aplicadas 193 multas por Edificação Irregular Concluída no ano passado. Neste ano, até quarta-feira (21), foram registrados 312 autos e aplicadas 122 multas pelo mesmo motivo.

Segundo a secretaria, são considerados irregulares os edifícios construídos sem licença prévia ou executados em desacordo com os projetos aprovados que não possuem a Certidão de Baixa de Construção, conhecida como “Habite-se”. Entre os problemas mais comuns identificados estão as construções em áreas acima do permitido e invasões dos afastamentos frontais e laterais mínimos.

Falta de registro compromete negociações

Stanley complementa que a ausência de registro em cartório e a falta de autorização municipal para a implantação de loteamentos estão entre as irregularidades que comprometem a segurança dos compradores. Um exemplo citado é a divisão de uma grande propriedade rural em lotes para venda, após a morte do proprietário.

Os herdeiros fecham contrato com uma empresa, interessada em dividir e comercializar a área, mas essa firma comete erros durante o processo de autorização do município, o que acarreta no loteamento implantado irregularmente. “Nesses casos, as pessoas compram achando que têm a propriedade do lote, mas, na verdade, adquiriram apenas uma fração ideal”, explica.

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Alternativas para a regularização

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb), prevista na Lei Federal nº 13.465/2017, busca regularizar núcleos urbanos informais, conforme os requisitos legais. Segundo Stanley, o procedimento foi criado para simplificar os processos e os entraves tradicionais. “O seu principal inconveniente, porém, é não poder ser solicitada de forma individualizada para um único lote. Precisa abranger um núcleo urbano informal, exigindo, no mínimo, a dimensão de um quarteirão”.

Outra alternativa apresentada é a usucapião, utilizada durante muitos anos, que permite adquirir a propriedade quando os requisitos legais são atendidos. Diferentemente da Reurb, o procedimento não se aplica a bens públicos, cuja aquisição é proibida pela Constituição Federal. Stanley destaca ainda que a usucapião é uma alternativa custosa e que não deve ser utilizada apenas para evitar o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), em uma compra e venda. “Hoje, é necessário comprovar que todos os meios ordinários para a aquisição da propriedade foram tentados sem sucesso”.

Na Capital, a PBH oferece procedimentos para as regularizações. Suas aplicações variam conforme a data de conclusão da obra e a legislação correspondente, podendo ser encontradas no Portal de Serviços. Para a realização, o pedido deve ser feito por um responsável técnico, como arquiteto ou engenheiro civil, que avalia o imóvel e reúne a documentação necessária.

O processo passa pela análise da Subsecretaria de Regulação Urbana (Sureg) e inclui exame do levantamento arquitetônico e vistoria no local. Após a aprovação, a resolução das pendências e o pagamento dos valores devidos, quando houver, a prefeitura emite a Certidão de Baixa de Construção.

Mercado de vendas

Um caso acompanhado por Stanley em Santa Luzia, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), ilustra como a regularização pode mudar as condições de negociação de um imóvel. Enquanto o processo de Reurb estava em andamento, uma proprietária tentava vender seu imóvel no valor de R$ 150 mil. Apesar do interesse de diversos compradores, as negociações não avançavam porque eles dependiam da liberação do financiamento bancário, que era inviável diante da falta de documentação.

Após a conclusão da regularização, a proprietária conseguiu vender a propriedade por R$ 280 mil, segundo o especialista. A diferença foi de R$ 130 mil em relação ao valor pedido inicialmente. O caso demonstra como a regularização amplia as possibilidades de vendas e valoriza as condições do mercado imobiliário.

Encontro debate riscos e soluções do mercado imobiliário mineiro

O assunto em questão será debatido em evento promovido pela Câmara do Mercado Imobiliário e o Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), na próxima terça-feira (27). Trata-se de edição do Café da Manhã com o Mercado com o tema “Imóveis irregulares: quais são os riscos e como encontrar soluções”.

O encontro será realizado às 9h, na sede da CMI/Secovi-MG, na Savassi, na região Centro-Sul de BH. Adriano Stanley participará como palestrante e abordará os riscos jurídicos relacionados aos imóveis irregulares e as alternativas para a regularização. A participação é gratuita, mediante inscrição pela plataforma Sympla.