Aluguel em BH varia quase quatro vezes entre bairros e reforça desigualdade no acesso à cidade
O custo do aluguel em Belo Horizonte pode variar quase quatro vezes dependendo do bairro escolhido. Levantamento da plataforma de classificados, Chaves na Mão, mostra que o valor mediano do metro quadrado para locação residencial vai de R$ 22 no bairro Santa Amélia, na região da Pampulha, a R$ 87,30 no Santo Agostinho (Centro-Sul). Os dados mostram como a localização continua sendo um dos principais fatores que impactam o orçamento de quem mora na capital mineira.
Além de Belo Horizonte, o estudo analisou anúncios ativos de imóveis para alugar em São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Porto Alegre, e identificou os bairros com os maiores e menores preços de aluguel por metro quadrado. Na capital mineira, além do Santo Agostinho, Savassi (R$ 83,10/m²) e Lourdes (R$ 76,28/m²), todos na região Centro-Sul, aparecem entre os mais valorizados para locação.
Para além da localização, o diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Rafael Amato, afirma que a disparidade de preços entre diferentes bairros também está atrelada à lei de uso e ocupação do solo em Belo Horizonte.
“Por ela ser muito restrita na região central e próximo à avenida do Contorno, principalmente na região Centro-Sul, o resultado é pouca oferta e uma demanda muito forte para a região, o que corrobora para o aumento do preço do metro quadrado”, diz.
O movimento oposto acontece nos bairros mais periféricos, segundo Amato, nos quais há uma oferta de imóveis muito maior. “Por esse motivo o metro quadrado é menor nesses outros bairros”, explica.
O economista e professor dos cursos de gestão e negócios do Centro Universitário UniBH, Fernando Sette Junior, acrescenta à análise do diretor do CMI/Secovi-MG, que a variação de quase quatro vezes no valor do aluguel entre diferentes bairros da capital mineira é um indicativo de que a cidade atribui valores econômicos muito distintos ao acesso às oportunidades urbanas.
“Na prática, não se está pagando apenas pelo imóvel, mas pelo conjunto de externalidades positivas associadas à localização: proximidade dos postos de trabalho, oferta de transporte coletivo, disponibilidade de serviços públicos e privados, equipamentos culturais, comércio, áreas verdes e condições percebidas de segurança”, explica.
Esse processo, segundo o economista, gera uma segmentação espacial em que as famílias de maior renda conseguem capturar os benefícios urbanos mais valiosos, enquanto aquelas de renda média e baixa tendem a se deslocar para áreas mais periféricas ou menos valorizadas. “O resultado é a ampliação dos custos indiretos da moradia, especialmente aqueles relacionados ao tempo e ao gasto com transporte”, completa.
Disparidade aprofunda segregação socioespacial, analisa economista
Esse fenômeno, conforme Sette, pode aprofundar a segregação socioespacial e produzir impactos relevantes sobre a produtividade urbana e a qualidade de vida. “Trabalhadores que residem mais distantes dos centros de emprego enfrentam mais tempo de deslocamento, menor disponibilidade de tempo para educação, lazer e convívio familiar e maior exposição a custos de transporte”, analisa.
Para o especialista, o caso do hipercentro de Belo Horizonte é particularmente ilustrativo. Apesar de concentrar a maior rede de transporte coletivo da cidade, a região, segundo o professor, não alcança os níveis de valorização observados em bairros da região Centro-Sul porque outros fatores passaram a ser mais relevantes para a decisão residencial, como a qualidade do ambiente urbano, a percepção de segurança, a presença de áreas verdes, a disponibilidade de vagas de garagem e a idade do estoque imobiliário.
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“Grande parte dos edifícios centrais foi construída entre as décadas de 1950 e 1980, apresentando características menos alinhadas às preferências contemporâneas, enquanto bairros como Santo Agostinho, Lourdes e Savassi conseguem combinar acessibilidade, serviços e maior percepção de qualidade de vida, o que reforça a concentração da demanda e da valorização imobiliária”, relata.
Mercado de locação deve seguir aquecido, mesmo com juros altos
Mesmo em um ambiente de juros elevados e inflação pressionada, Fernando Sette destaca que a demanda por moradia nas localidades mais nobres de Belo Horizonte tende a ser menos sensível às oscilações econômicas, pois envolve famílias e profissionais com maior capacidade de pagamento e forte valorização da conveniência urbana.
“A tendência é que o mercado de locação continue expandindo sua participação relativa nos próximos anos, especialmente enquanto persistirem taxas de juros reais elevadas e condições mais restritivas de financiamento habitacional. O aumento do custo do crédito produz um efeito direto de substituição entre compra e aluguel: famílias que, em condições normais, migrariam para a aquisição do imóvel próprio permanecem no mercado locatício por períodos mais longos”, diz.
Esse movimento tende a ser reforçado por mudanças demográficas e comportamentais, como a redução do tamanho médio das famílias, o crescimento dos domicílios unipessoais, o aumento da mobilidade profissional e a valorização da flexibilidade residencial. “Em Belo Horizonte, isso pode resultar em uma demanda estruturalmente mais elevada por imóveis para locação, especialmente em bairros com alta conectividade urbana e proximidade dos principais polos de emprego”, observa.
Por fim, do ponto de vista do mercado imobiliário, esse cenário, para Sette, pode produzir transformações significativas. Incorporadoras e investidores tendem a ampliar o interesse por modelos de negócios voltados especificamente para renda imobiliária recorrente, incluindo empreendimentos concebidos desde a origem para locação residencial, com unidades menores, áreas compartilhadas e maior integração tecnológica.
Além disso, segundo ele, pode haver um aumento dos investimentos em retrofit de imóveis antigos, sobretudo em áreas centrais que possuem excelente infraestrutura urbana, mas perderam atratividade residencial ao longo das últimas décadas.
“Caso políticas públicas de requalificação urbana e melhoria da segurança sejam implementadas, regiões centrais de Belo Horizonte poderão recuperar parte de sua competitividade habitacional. Entretanto, enquanto persistirem restrições de oferta nos bairros mais valorizados e elevada demanda por localização qualificada, a tendência é de manutenção da pressão sobre os preços dos aluguéis, consolidando um mercado imobiliário cada vez mais segmentado e orientado pela lógica da acessibilidade, da conveniência e da qualidade urbana percebida”, conclui.
Como foi feito o estudo?
O estudo foi elaborado com base em anúncios ativos de locação residencial publicados no Chaves na Mão em junho de 2026. Foram considerados apartamentos, casas, sobrados, casas em condomínio, kitnets, studios, flats e lofts.
O indicador utilizado foi a mediana do valor do aluguel por metro quadrado (R$/m²), metodologia adotada para minimizar distorções provocadas por imóveis com preços muito acima ou abaixo do padrão de mercado. Também foram estabelecidos critérios mínimos de representatividade por bairro para garantir a consistência estatística dos resultados.
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