Minas tem 2º maior avanço na ocupação de galpões logísticos do Brasil

Minas Gerais registrou a segunda maior absorção líquida de galpões logísticos de alto padrão do Brasil no terceiro trimestre de 2026, com saldo positivo de 123 mil metros quadrados entre julho e setembro. O indicador mede a diferença entre as áreas ocupadas e as devolvidas pelos inquilinos no período. O resultado ficou atrás apenas de São Paulo, que alcançou 618 mil metros quadrados, segundo levantamento da consultoria imobiliária JLL. Já a absorção bruta, que considera o total de novas ocupações sem descontar as áreas devolvidas, chegou a 169 mil metros quadrados no Estado.

Foto: Divulgação/Log

O resultado coloca Minas Gerais à frente de outros mercados importantes, como Rio de Janeiro e Santa Catarina, que registraram absorções líquidas de 64 mil e 63 mil metros quadrados, respectivamente.

Para a economista e professora do Centro Universitário Newton Paiva Wyden, Alexandra Monteiro, a localização geográfica de Minas Gerais favorece as operações de distribuição destinadas a diferentes mercados consumidores.

“Minas é o único estado do Sudeste que faz divisa ao mesmo tempo com o Centro-Oeste e com o Nordeste. Com isso, um único centro de distribuição consegue atender três regiões”, afirma.

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Alexandra Monteiro acrescenta que o Estado conta com corredores rodoviários em várias direções, a partir da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), especialmente dos municípios de Contagem e Betim, e também do interior. “A BR-040 liga a região a Brasília e ao Rio de Janeiro, enquanto a BR-381 conecta Minas Gerais a São Paulo. No Leste mineiro, a BR-116 favorece o deslocamento em direção à Bahia. Já Uberlândia funciona como uma porta de entrada para Goiás e o Distrito Federal”, explica.

Minas tem 4 milhões de m² de galpões logísticos e baixa vacância

O estoque de imóveis logísticos também ajuda a explicar a posição de Minas Gerais no mercado nacional. De acordo com a JLL, o Estado possui aproximadamente 4 milhões de metros quadrados de galpões de alto padrão, volume superior ao registrado no Rio de Janeiro, com 3,1 milhões de metros quadrados, e no Paraná, com 1,6 milhão de metros quadrados.

Apesar do estoque expressivo, a disponibilidade de imóveis modernos para locação é limitada. A taxa de vacância em Minas Gerais caiu para 3% no terceiro trimestre, recuo de 4,2 pontos percentuais em 12 meses, segundo a consultoria. O resultado indica aumento da ocupação dos empreendimentos existentes.

Para o diretor Nacional da Colliers, à frente da operação de industrial e logística no Brasil, Mauricio Nascimento, o dado confirma a baixa disponibilidade de espaços.

“Esse indicador demonstra que a disponibilidade de imóveis modernos e prontos para ocupação é bastante restrita, o que também exige maior planejamento das empresas interessadas em expandir suas operações”, avalia.

Na avaliação de Nascimento, o desempenho de Minas Gerais reflete uma reorganização das operações logísticas no Brasil, na qual o Estado pode ampliar sua participação nas operações de distribuição voltadas a diferentes regiões. “A tendência é que empresas busquem localizações capazes de combinar acesso aos mercados consumidores, infraestrutura adequada e custos competitivos”, afirma.

Aluguel de galpões em Minas é 26% menor que em São Paulo

O custo de ocupação é outro fator considerado pelas empresas. Segundo a JLL, o preço médio pedido para locação de galpões em Minas Gerais chegou a aproximadamente R$ 32 por metro quadrado ao mês no terceiro trimestre de 2026, abaixo dos R$ 43,40 registrados em São Paulo. A diferença, de cerca de 26%, pode favorecer negócios que buscam reduzir despesas imobiliárias na instalação ou ampliação de centros de distribuição.

Os incentivos fiscais estaduais, incluindo regimes especiais de tributação, também podem influenciar a escolha da localização dos empreendimentos. Alexandra Monteiro, porém, ressalta que esses benefícios não devem ser avaliados isoladamente, sobretudo diante das mudanças previstas pela reforma tributária.

“Com a reforma, o ICMS será extinto até 2033 e os incentivos estaduais acabam junto. Quem assina hoje um contrato longo de galpão precisa olhar para aluguel, frete e mão de obra”, analisa.

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A professora ressalta que São Paulo mantém vantagens para operações voltadas diretamente ao maior mercado consumidor do País. Minas Gerais, por sua vez, pode ser uma alternativa competitiva para empresas que precisam distribuir produtos a diferentes regiões.

Nascimento também ressalta que a escolha da localização deve considerar o custo total da operação, e não apenas o aluguel ou a tributação. “Dependendo do perfil da atividade, uma localização com aluguel mais elevado pode oferecer vantagens econômicas se permitir reduzir o tempo e o custo das entregas”, destaca.

Aluguel sobe 15% e concentração no e-commerce acende alerta

A perspectiva para os próximos trimestres é de continuidade da demanda por espaços logísticos. Em Minas Gerais, o preço pedido dos aluguéis avançou cerca de 15% em 12 meses, conforme a JLL. A consultoria também projeta a entrega de aproximadamente 200 mil metros quadrados de novos galpões no Estado para o quarto trimestre de 2026.

Na avaliação de Alexandra Monteiro, a nova oferta pode não ser suficiente para aliviar a pressão sobre os aluguéis no curto prazo, diante da baixa taxa de vacância e do ritmo de ocupação dos empreendimentos.

A economista também chama a atenção para a participação de grandes empresas de comércio eletrônico na ocupação dos galpões. Segundo o levantamento, o Mercado Livre foi responsável por três dos maiores negócios de locação registrados em Minas Gerais no trimestre. Para Alexandra Monteiro, isso reforça a importância de diversificar os setores ocupantes. “Se o e-commerce desacelerar, o mercado sente rápido”, alerta.

Já Nascimento pondera que a demanda por galpões não depende exclusivamente do comércio eletrônico. Operadores logísticos, varejo tradicional, indústria de alimentos e bebidas e outros segmentos produtivos também contribuem para a ocupação dos imóveis.

“No cenário nacional, a Colliers projeta que a taxa de vacância encerre 2026 próxima de 4%, com continuidade da valorização dos aluguéis, especialmente nas regiões mais disputadas”, diz.

Em Minas Gerais, segundo ele, será importante acompanhar o ritmo de entrega de novos galpões, a participação de empreendimentos previamente contratados e a diversificação dos setores ocupantes. “A combinação desses fatores será determinante para avaliar se o Estado conseguirá manter a baixa disponibilidade de espaços ou se haverá um movimento de maior equilíbrio entre oferta e demanda nos próximos trimestres”, conclui.