O que saber antes de comprar um imóvel em leilão

Apesar de apresentarem condições atraentes para quem busca um imóvel, os leilões imobiliários judiciais e extrajudiciais exigem muito cuidado antes de qualquer operação. O mercado segue aquecido, mas, além de observar as vantagens, é fundamental entender os riscos que este tipo de aquisição traz,

Mercado de leilões de imóveis em alta no Brasil

O elevado número de processos em tramitação no Judiciário brasileiro tem influenciado diretamente nesse mercado. Dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) mostram que, em 2024, foram aproximadamente 21,3 milhões de execuções fiscais pendentes, sendo 84,5% delas concentradas na Justiça Estadual. Tal cenário contribui para o aumento da oferta de bens levados a leilão como forma de recuperação de créditos.

E a possibilidade de um desconto considerável é uma das principais iscas para os investidores. Para se ter uma ideia, o abatimento médio registrado no ano passado chegou a 37,3% em algumas plataformas do setor.

Aliás, Minas Gerais aparece entre os principais estados de certames no Brasil, atrás somente de São Paulo, segundo dados da Caixa, referente ao mês de junho de 2025:

• São Paulo: 30%
• Minas Gerais: 11%
• Rio de Janeiro: 9%
• Paraná: 8%
• Rio Grande do Sul: 7%

Principais pontos de atenção com os leilões imobiliários

Se há benefícios por um lado, por outro é preciso ter cuidado para evitar maus negócios. É o que afirma o advogado especialista em direito imobiliário e leilões Igor Lopes Assunção. “Os leilões podem oferecer oportunidades muito vantajosas, mas exigem uma avaliação cuidadosa. Muitos compradores observam apenas o valor do lance e deixam de analisar fatores jurídicos, financeiros e operacionais que podem impactar diretamente o investimento”, ressalta.

Situação jurídica do imóvel

A análise da matrícula atualizada, das certidões de ônus, de eventuais débitos de IPTU, taxas condominiais e do próprio processo que originou a venda pode revelar pendências capazes de alterar significativamente a viabilidade do negócio. Um dos equívocos mais comuns é acreditar que todas as dívidas vinculadas ao imóvel serão automaticamente extintas após o arremate.

“Muitas pessoas desconhecem que determinadas responsabilidades podem variar de acordo com a natureza do débito e com as regras estabelecidas no edital. Por isso, a leitura completa desse documento é indispensável para compreender exatamente quais obrigações poderão ser assumidas pelo comprador”, explica.

Ocupação do imóvel

Em muitos casos, o bem ainda está sendo utilizado por antigos proprietários, locatários ou terceiros, situações que podem exigir negociações ou até mesmo medidas judiciais para a obtenção da posse.

O fator costuma ser determinante para o prazo de utilização do imóvel. “Existe a expectativa de que as chaves sejam entregues logo após o pagamento, mas a realidade pode ser diferente. Dependendo da situação, o comprador poderá aguardar meses ou até mais de um ano para ter acesso efetivo ao imóvel”, ressalta.

Inclusive, a própria morosidade dos processos de execução no Brasil deve ser levada em conta. Dados do CNJ mostram que os processos pendentes em fase de execução possuem duração média de 5 anos e 3 meses, enquanto as execuções fiscais encerradas em 2024 tramitaram, em média, por 7 anos e 7 meses.

Forma de pagamento

É preciso que o modo de pagamento seja analisado previamente, uma vez que nem todo leilão aceita o financiamento imobiliário, por exemplo. A documentação do imóvel deve atender aos critérios exigidos pelas instituições financeiras. Muitas vezes, se o imóvel estiver ocupado, não é possível visitá-lo antes do lance. Com isso, a decisão de compra deve ser baseada em documentos, fotografias, localização, histórico da propriedade e avaliação do mercado imobiliário da região.

Cuidado com as fraudes

O crescimento da modalidade também trouxe um aumento significativo das tentativas de fraude. Sites falsos, anúncios fraudulentos e cobranças indevidas têm se tornado cada vez mais frequentes. Por isso, a recomendação é confirmar se o leiloeiro possui registro regular na Junta Comercial, verificar a autenticidade dos canais utilizados e desconfiar de ofertas que prometem descontos excessivos ou exigem pagamentos imediatos.

“O comprador deve sempre validar todas as informações em canais oficiais e buscar orientação especializada quando necessário. O desconto aparente pode se transformar em prejuízo real quando não existe uma análise prévia adequada. Em leilões, a segurança da operação começa muito antes do primeiro lance”, conclui.

Colaborador