Aluguel consignado pode reduzir espaço do fiador nos contratos de locação; entenda
Figura quase sempre presente no processo de locação de imóveis residenciais, o fiador deve perder espaço caso a proposta que cria o aluguel consignado seja sancionada. Aprovado pela Câmara dos Deputados em agosto e a caminho de análise do Senado antes da sanção presidencial, o projeto de lei (PL) prevê que a despesa poderá ser descontada diretamente do salário do trabalhador, em um mecanismo semelhante ao crédito consignado.
A principal promessa do aluguel consignado é reduzir o risco de inadimplência. Em vez de depender exclusivamente da capacidade do inquilino de realizar o pagamento mensal ou de executar uma garantia em caso de atraso, o proprietário poderá contar com o desconto automático da renda do locatário.
Garantia tradicional ainda deve ser necessária em parte dos contratos
Para o vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Sindimóveis-MG), Leandro Chaves, a perda de importância do fiador deve ocorrer, principalmente, nas demandas por aluguel entre trabalhadores com carteira assinada, servidores públicos e aposentados, contemplados pelo projeto prestes a ser aprovado.
“Encontrar alguém disposto a comprometer o próprio patrimônio sempre foi uma das maiores barreiras para quem quer alugar, e o desconto em folha resolve boa parte desse problema”, destaca.
Chaves pontua, porém, que não acredita no fim do fiador. Autônomos, profissionais liberais, empresários e trabalhadores informais continuarão dependendo das garantias tradicionais. Ele também afirma que a margem de 30% da remuneração disponível do trabalhador para o pagamento do aluguel, prevista no texto do PL, é disputada com empréstimos consignados já contratados. Com isso, muitas famílias não terão margem disponível.
“Há também um ponto técnico: o desconto em folha funciona muito bem enquanto existe salário, mas não cobre, por exemplo, danos ao imóvel ou o período entre a perda do emprego e a devolução das chaves. Por isso, o fiador e o seguro-fiança continuarão sendo usados em muitos contratos”, analisa.
Seguro-fiança já reduz espaço do fiador
Assim como Leandro Chaves, o diretor da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do Sindicato de Habitação (CMI/Secovi-MG), Rafael Amato, também aposta na perda do protagonismo do fiador nos processos locatícios, porém acrescenta que a presença dele no mercado já vem diminuindo nos últimos anos por conta das garantias de seguro-fiança.
“Elas são muito mais práticas, ágeis e menos burocráticas do que o fiador. Agora, com a chegada do aluguel consignado, a tendência é que essa modalidade ganhe espaço em cima do seguro-fiança e também do fiador. Então, será mais uma garantia”, diz.
O economista e professor dos cursos de gestão e negócios do Centro Universitário UniBH, Fernando Sette, afirma que a mudança pode fazer com que a análise se concentre mais na renda do próprio inquilino e menos na sua rede de relações pessoais.
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“Economicamente, existe uma diferença importante nesse processo: o consignado depende da continuidade da renda do inquilino, enquanto o fiador oferece uma fonte adicional de pagamento. Por isso, o resultado dependerá também das regras finais sobre a combinação de garantias”, destaca.
Segundo Sette, se a nova modalidade apenas se somar às exigências anteriores, sem redução proporcional dos custos e das barreiras, o benefício para o locatário será menor. O avanço será mais significativo se permitir contratar com segurança e menos exigências.
Nova modalidade facilita acesso ao aluguel
Na avaliação do Sindimóveis-MG, a possibilidade do aluguel ser descontado em folha pode contribuir para a redução de custo para o inquilino. Atualmente, conforme Leandro Chaves, o inquilino paga anualmente pelo seguro-fiança ou precisa imobilizar até três aluguéis de caução. Com o consignado, esse custo de entrada diminui ou desaparece, o que facilita a saída da informalidade e dos contratos informais ainda muito comuns.
“Em Minas, especialmente em Belo Horizonte, o efeito tende a ser relevante pelo peso do funcionalismo público e do número de aposentados, justamente o público com renda mais estável e desconto mais seguro”, observa.
Ele afirma ainda que o setor espera maior procura por locação formal nos imóveis de padrão médio e econômico, além de contratos fechados com mais agilidade e menos imóveis parados por falta de inquilino com garantia. “O cuidado é com o endividamento: o aluguel precisa caber no orçamento, não apenas na margem consignável”, alerta.
Nova garantia não elimina risco de inadimplência
Fernando Sette disse acreditar que o efeito mais provável do aluguel consignado é uma redução do custo de acesso à locação, especialmente das garantias, sem necessariamente haver uma queda imediata no valor do aluguel. O desconto em folha, conforme o economista, pode tornar o recebimento mais previsível e reduzir atrasos e despesas de cobrança.
“Isso cria espaço para seguros-fiança mais baratos e para a negociação de cauções menores ou de sua dispensa. No caso da caução, o benefício é, principalmente, liberar dinheiro que a família precisaria deixar imobilizado; no seguro-fiança, é reduzir uma despesa que normalmente não retorna ao inquilino”, diz.
Já o preço do aluguel, segundo o especialista, continuará dependendo, principalmente, da oferta de imóveis, da procura e da localização. Uma percepção menor de risco pode estimular proprietários a colocar imóveis no mercado e favorecer negociações, mas a facilidade para contratar também pode ampliar a demanda.
“Em regiões com poucos imóveis disponíveis, isso pode limitar qualquer redução de preços. Portanto, não há fundamento para prometer uma queda generalizada dos aluguéis”, afirma.
Fernando Sette também ressalta que apesar de o desconto em folha melhorar o mecanismo de pagamento, não elimina o risco de perda de renda. “Se o trabalhador for demitido, a proteção enfraquece justamente quando aumenta a dificuldade de pagar. Esse risco continuará sendo considerado pelos proprietários e pelas seguradoras”, destaca.
Desligamento exige ajustes no modelo
Leandro Chaves compartilha da análise do economista acerca da fragilidade da proposta em casos de desligamento do trabalhador, e acrescenta que o texto prevê retenção sobre as verbas rescisórias, mas com limite, o que permite ao inquilino demitido devolver o imóvel sem multa.
“Ou seja, o risco não some, ele muda de lugar. Para as imobiliárias, haverá adaptação: análise da margem disponível, contratos ajustados, controle dos repasses feitos pelo empregador e acompanhamento de suspensões e rescisões. Nada que inviabilize o modelo, mas vai exigir regulamentação clara e processos bem definidos. Vale lembrar que o texto ainda passará pelo Senado e pode sofrer mudanças”, conclui.
O aluguel consignado é discutido no Congresso há cerca de 15 anos. De acordo com a Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), o mecanismo poderia beneficiar cerca de 42 milhões de brasileiros que vivem atualmente em imóveis alugados.
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