Airbnb: Belo-horizontinos apoiam poder de veto dos condomínios para locação de curta temporada
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisa a possibilidade de aumentar o poder dos condomínios para vetar o uso de apartamentos para aluguel de curta temporada, como o Airbnb. O Índice de Confiança do Mercado Imobiliário — Loft demonstra que 37% dos moradores em Belo Horizonte concordam que o condomínio deve poder vetar ou autorizar esse tipo de atividade.
O levantamento realizado pela Loft, em parceria com a Offerwise, ainda mostra que outros 34% dos entrevistados discordam dessa proposta. O gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi, relata que a opinião sobre o assunto em Belo Horizonte segue bem próxima da média nacional, com uma parcela um pouco maior concordando do que discordando. No Brasil, 39% ficaram a favor e 32% contra. Os 30% restantes ficaram na posição intermediária.
“É um padrão parecido com o que vemos em outras capitais do Sudeste, como o Rio de Janeiro”, avalia.
O vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Kênio Pereira, destaca que o STJ já julgou pela segunda vez o caso, defendendo que prevalece a convenção que regulamenta a propriedade. Portanto, se o documento estipula que o edifício é de uso estritamente residencial, o condomínio poderá proibir esse tipo de locação atípica, que se assemelha a uma hospedagem.
“Em função disso, já está pacificada essa questão. O STJ simplesmente reiterou o poder da convenção de limitar os direitos de propriedade, que é algo inerente a qualquer condomínio. Quando uma pessoa compra uma unidade condominial, ela adere automaticamente à convenção e adquire sabendo das limitações da propriedade”, diz.
A convenção de condomínio, segundo o especialista, é proveniente da Lei nº 4.591/1964, ou Lei do Condomínio, e serve para regulamentar o uso das unidades coletivas, visando a convivência pacífica entre os moradores e ocupantes. Além disso, cada empreendimento precisa ter sua própria convenção desde a fase de construção registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Já o advogado especialista em direito imobiliário e empresarial, Marcelo Mantuano, relata que o Tribunal reconheceu que o condomínio pode, por dois terços dos votos dos membros, vetar esse tipo de utilização dos imóveis residenciais. No entanto, ele ressalta que a decisão foi bem apertada, com cinco votos a favor e quatro contra na sessão do STJ, o que abre margem para mudanças futuras.
“Por mais que tenha uma decisão que orienta todos os tribunais, eu não considero como uma jurisprudência formada. Essa é uma decisão importante, que tem orientado as decisões abaixo, mas acredito que, no médio ou longo prazo, isso ainda pode mudar”, avalia.
O integrante do Conselho dos Síndicos da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Daniel Nahas, esclarece que a entidade avalia que essa é uma discussão que precisa buscar equilíbrio entre o direito de propriedade e o direito coletivo dos demais condôminos à segurança, ao sossego e à preservação da finalidade do empreendimento.
Segundo ele, o entendimento recente do STJ representa um avanço importante ao reconhecer que a exploração reiterada e profissional de imóveis por curta estadia pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio. “Mais do que discutir especificamente o Airbnb, é importante diferenciar a utilização eventual de um imóvel para locação por temporada da exploração profissional e habitual de curta estadia”, afirma.
Para Nahas, essas são situações que podem causar impactos muito diferentes na rotina de um condomínio. Por isso, a CMI/Secovi-MG entende que as regras precisam ser claras e estabelecidas de forma transparente nas convenções condominiais, com o objetivo de permitir que cada empreendimento defina, dentro dos limites legais, o modelo de utilização mais adequado à sua realidade.
Contato com o short stay é igual à média nacional
A pesquisa da Loft e da Offerwise também mediu a experiência concreta dos belo-horizontinos com o modelo short stay, ou locação de imóveis mobiliados por curta duração, em condomínios. Entre os respondentes, 36% afirmam que tiveram algum contato com a modalidade, o mesmo patamar da média nacional, seja porque já usaram ou vivem em condomínios que deliberaram sobre o tema, seja porque tiveram problema com hóspedes.
Detalhando esse contato, o levantamento demonstra que 17% relatam já ter tido algum problema, como barulho, insegurança ou alta rotatividade, por causa de hóspedes de curta temporada no próprio prédio. A média nacional nesses casos é de 11% dos entrevistados.
Além disso, 13% das pessoas de Belo Horizonte já alugaram ou tentaram alugar o próprio imóvel via Airbnb ou plataformas similares, contra 11% no País. Outros 6% dos respondentes na Capital moram ou já moraram em condomínio que permite o short stay, em comparação a 8% na média nacional; e 4% em condomínio que o proíbe, contra 6% em todo o Brasil.
“Belo Horizonte fica no meio do caminho: nem entre as capitais mais favoráveis ao poder de veto, como Brasília e São Paulo, nem entre as mais céticas, como Goiânia e Porto Alegre. Os números da cidade acompanham de perto o retrato nacional”, complementa Takahashi.
Sobre a decisão do STJ, Pereira esclarece que a questão de maior dificuldade envolve casos de regiões com vocação turística, como algumas cidades do litoral brasileiro, onde os imóveis residenciais também são destinados para veraneio. Ele relata que o Tribunal está analisando a redação da decisão para solucionar esse tipo de situação.
- Leia também: STJ suspende processos sobre aluguel por temporada em condomínios até definir regra nacional
O advogado esclarece que grande parte dos conflitos envolvendo a locação de imóveis ocorre quando há prejuízo para o condomínio. Portanto, se a atividade não gerar nenhum tipo de transtorno aos demais envolvidos, a tendência é que os condomínios façam vista grossa para o caso. “Ninguém quer brigar com ninguém, a ideia do condomínio é de uma convivência pacífica”, pontua.
O especialista, que também ocupa o cargo de consultor especial da presidência da OAB de Minas Gerais, destaca que Belo Horizonte não possui essa destinação turística e, portanto, o cenário tende a ser distinto. Para as cidades com esse tipo de vocação, ele avalia que é necessária uma maior flexibilização, já na Capital mineira a solução é respeitar o que está definido na convenção.
Já Mantuano acredita que o cenário é semelhante para qualquer região do País, a diferença está no tipo de interessado pela locação. Enquanto em alguns lugares a tendência é de uma maior demanda turística, na Capital mineira a busca por locação de curta temporada está atrelada a outros fatores, como viagens para tratamento de saúde ou negócios.
Segundo ele, o crescimento da presença de plataformas como o Airbnb está atrelada ao fato da Capital ser um polo regional importante. Além disso, o advogado menciona que esses aplicativos vêm substituindo os hotéis tradicionais quanto às ocupações de curto prazo, obrigando muitos a oferecer esse tipo de serviço, principalmente nas unidades de apart-hotéis.
Efeitos da decisão e adaptações no mercado
Quanto aos principais efeitos da decisão, o integrante do Conselho dos Síndicos da CMI/Secovi-MG destaca que será uma maior segurança jurídica para os condomínios e para os proprietários. “Para os condomínios, haverá maior respaldo para estabelecer regras sobre a utilização das unidades por curta estadia, especialmente quando houver exploração econômica habitual e profissionalizada”, diz.
Já para os proprietários e para o mercado imobiliário, o especialista explica que será necessário considerar essa realidade antes da aquisição ou comercialização de determinados imóveis. “Um apartamento localizado em um empreendimento destinado exclusivamente à moradia poderá ter limitações diferentes de um empreendimento concebido desde a origem para hospedagem ou estadias de curta duração”, completa.
Nahas também acredita que essa decisão deverá estimular uma atualização das convenções condominiais. Segundo ele, muitos condomínios possuem convenções antigas, elaboradas antes da existência e da popularização das plataformas digitais, e precisarão discutir de forma mais objetiva como querem tratar essa modalidade de utilização.
Para o sócio do escritório Mantuano, Di Mambro e Lopes Advocacia o cenário em Belo Horizonte é positivo quanto à compreensão a respeito da legislação atual, com pouca judicialização do tema na cidade. Por outro lado, ele relata que muitos condomínios têm realizado alterações nas dinâmicas para contemplar esse tipo de destinação dos imóveis.
Entre as mudanças estão as modificações nas regras de segurança; criação de áreas comuns exclusivas para moradores ou ocupantes de longa duração; aumento do controle de portaria. “São adaptações do regimento interno e de regras de convivência para essa situação”, esclarece.
Para Mantuano, o aluguel de curta temporada é uma tendência praticamente irreversível, com muitos lançamentos voltados exclusivamente para esse tipo de atividade. Ele pontua que o papel da Justiça é de resolver todas as questões que possuem vácuo legislativo e que é necessária a criação de uma legislação ou adaptações na atual para acabar com qualquer indefinição, já que a proibição não é a melhor solução.
Já Nahas afirma que o mercado vem acompanhando essa discussão e começando a incorporar esse aspecto nas decisões de investidores, incorporadores, administradoras e condomínios. “Em Belo Horizonte, inclusive, já existe uma movimentação de empresas especializadas em hospedagem flexível e curta estadia, o que demonstra que existe demanda e que esse mercado continuará existindo”, relata.
Para o especialista, a tendência é que os novos empreendimentos passem a deixar cada vez mais clara, desde a concepção e comercialização, a finalidade das unidades (residencial, hospedagem, uso misto ou qualquer outra destinação permitida). No caso dos já existentes, o caminho será a revisão das convenções e a construção de regras claras, para evitar que o tema seja tratado apenas depois que surgirem conflitos entre proprietários e condomínios.
Ele ressalta que a discussão não deve ser simplesmente “ser a favor ou contra o Airbnb”. “O ponto principal é garantir segurança jurídica, respeito ao direito de propriedade e, ao mesmo tempo, preservação da finalidade do condomínio e do direito de convivência dos demais moradores”, conclui.
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